- Комментарии экспертов
Загородная аренда догоняет по скорости падения спроса и цен рынок купли-продажи коттеджей. Арендаторы требуют скидок и планируют переезд в более качественные дома по прежней арендной ставке. В свою очередь, владельцы коттеджей надеются "отыграться" в период новогодних праздников.
Площадь освобождается
Риэлтеры, как обычно, осторожничают и констатируют отсутствие ажиотажа на рынке загородной аренды. По словам Светланы Кондачковой, генерального директора Traid In Realty, с точки зрения сезонности ничего не изменилось, но спрос значительно снизился по сравнению с предыдущими годами. При этом освободилось большое количество объектов загородной недвижимости. Мария Литинецкая, исполнительный директор компании Blackwood, говорит, что в основном съехали иностранцы из организованных коттеджных поселков, например из "Росинки" и "Покровских hills". В компании Soner realty подтверждают, что многие экспаты из-за сокращения расходов и пересмотра стратегии компании-нанимателя покинули пределы России. "Вопрос с заполняемостью объектов пока не решен",— говорит генеральный директор Soner realty Елена Веселова.
По данным "Миэль-Аренды", в октябре предложение на рынке аренды увеличилось по сравнению с сентябрем на рекордные 54%. "На рынок в массовом порядке выходят предложения загородных объектов, которые были заняты в течение лета,— объясняет Мария Жукова, первый заместитель директора компании "Миэль-Аренда".— Ведь многие предпочитают снимать загородное жилье до сентября включительно, а то и до октября". Ольга Баштанова, руководитель отдела аренды загородной недвижимости корпорации "Инком", утверждает, что в аренду предлагается около 2,5 тыс. объектов, а к зимнему периоду количество предложений вырастет еще на 20-30%.
Увеличение предложений объясняют не только выездом экспатов и "летних" арендаторов. Все чаще сдаются в аренду дома, которые ранее были выставлены на продажу. "Но это явление не носит массового характера,— замечает госпожа Литинецкая.— Кроме того, такие дома предлагаются в аренду, как правило, по цене выше рыночной стоимости в силу высокой себестоимости строительства". Светлана Кондачкова не соглашается с тем, что рынок аренды пополняется за счет домов, предназначенных на продажу: "Девелоперы, как правило, продают дома под отделку, поэтому сдача их в аренду не представляется возможной". Скорее на арендный рынок приходят инвестиционные покупатели, которые планировали подороже продать коттеджи с уже выполненной отделкой.
Но на рынке присутствует более двух десятков поселков, где аренда коттеджей предлагается от застройщика, и некоторые из них предназначены исключительно для аренды.
Среди самых популярных доходных поселков эксперты называют "Воскресенское" и "Фоминское" на Калужском шоссе, "Сновидово" — на Рублево-Успенском, а также поселки "Росинка", "Сетунь", "Серебряный бор", "Павловы родники", "Покровские холмы", "Зеленый дом Десна", Silver place, "Арендный городок", "Никольская слобода", "Николино", "Павлово".
Количество поселков с арендными домами с начала кризиса не изменилось и находится в пределах 25-30. Часть из них составляют поселки, полностью построенные для сдачи в аренду расположенных в них домов. В других поселках несколько коттеджей были выкуплены специально для сдачи в аренду частными лицами или организациями.
Как получить скидку
С кризисом количество вариантов, из которых может выбирать потенциальный арендатор, значительно увеличилось. При желании можно найти коттедж стоимостью от $500-800 в месяц, верхнего же предела цен нет. Как правило, при долгосрочной аренде предоставляются скидки. Условия и размер дисконта оговариваются в каждом случае отдельно. "Например, при объявленной арендной ставке $10 тыс. один коттедж был сдан за $7 тыс. при условии оплаты сразу за шесть месяцев вперед",— рассказывает Светлана Кондачкова. Самый широкий выбор находится в ценовом диапазоне от $1 тыс. до $5 тыс. в месяц. На западе и юго-западе Подмосковья цены на аренду составляют от $10 тыс. до $15 тыс. в месяц. Эксперты отмечают, что теперь гораздо реже встречаются предложения ценой от $30 тыс. в месяц.
Основной тренд осени: арендаторы пытаются снизить цену (и это зачастую удается), а если и переезжают, то в лучший по качеству дом за те же деньги. По словам экспертов, арендные ставки снизились в среднем на 20-50% по сравнению с предыдущим годом, да и на такие предложения сейчас очередь не выстраивается. Существенно снижают ставку аренды в том случае, например, если арендодатель заинтересован в погашении собственных кредитов и не может позволить себе даже краткосрочного простоя недвижимости.
Среди заметных тенденций 2009 года Петр Кирилловский, директор по маркетингу поселков "Величъ" и "Lipki парк", отмечает перераспределение структуры спроса. Клиенты, которые в прошлом году рассчитывали на бюджет до 200 тыс. руб., в нынешнем году сократили его до 100 тыс. К примеру, прирост спроса в сегменте "эконом" составил около 40%.
Упал спрос на предложения средней ценовой категории. По словам господина Кирилловского, средние по стоимости дома — от 120 тыс. до 250 тыс. руб. в месяц — составляют сейчас только 20% спроса.
Мария Литинецкая отмечает, что многие собственники загородной недвижимости отказываются сильно опускать цену, но готовы предоставлять дополнительные бонусы: услуги горничной, охрану и т. д. Елена Первакова, руководитель отдела загородной недвижимости компании Tweed, это подтверждает: "Цены уже скорректированы, поэтому арендодатели готовы давать не более 10-20% скидки в зависимости от объекта и ситуации. Например, у нас клиент смог получить скидку в 33% (с $15 тыс. до $10 тыс. в месяц) на дом в "Грибово", что является большой удачей".
В поселке "Величъ" шесть арендных домов. До кризиса они сдавались за 250 тыс. руб. в месяц, а сейчас цена на них опустилась до 210 тыс. Риэлтеры говорят, что подобные предложения можно найти и за 150-170 тыс., но это вряд ли будет организованный поселок с охраной и соответствующей инфраструктурой.
Есть также особый сектор арендного рынка: частные лица, продающие дома, выполненные "под ключ", зачастую сдают коттеджи, продолжая при этом искать покупателя. Это означает, что в обмен на договоренность о том, что определенный день и время будут зарезервированы для показа дома потенциальным покупателям, арендатор может получить существенную скидку. Но, разумеется, в таком случае он должен быть готов съехать в случае продажи дома.
Новогодняя страда
Все вышеприведенные расценки не работают, когда речь заходит о новогодних праздниках (конец декабря — начало января).
Если на обычные выходные дни коттедж можно арендовать за треть месячной суммы аренды, то на новогодние праздники — как правило, за среднюю стоимость аренды в месяц. Для краткосрочной аренды клиенты, как правило, ищут дома в радиусе 50-70 км от МКАД. В этом случае главное — природные характеристики и окружающий ландшафт. Самые востребованные дома для проведения новогодних праздников расположены близ спортивно-развлекательных центров — в "Завидово", "Яхроме", "Нахабино Country Club", "Истре Holiday Club" и других.
Отдельно эксперты отмечают арендные зоны, расположенные на территориях лечебно-оздоровительных комплексов. Наибольшая концентрация таких поселков на Рублево-Успенском шоссе — в "Соснах", "Петрово-Дальнем", "Архангельском". На период новогодних праздников средние ставки аренды там повышаются в три-пять раз по сравнению с обычными. К примеру, аренда коттеджа на десять человек на турбазах у крупных водохранилищ на выходные в ноябре — начале декабря стоит около $1 тыс., а в праздники — $3 тыс. и выше.
По данным Soner realty, в Подмосковье в новогодние праздники коттедж на 25 человек на три дня будет стоить от €3,5 тыс. до €6 тыс. "А на горнолыжном курорте во Французских Альпах (допустим, Валь-Торанс) в высокий сезон можно снять шале площадью 80-90 кв. м за €3,3 тыс. на неделю. Дом площадью 140-150 кв. м обойдется в €4,5-5 тыс. Обстановка будет соответствовать по классу подмосковным предложениям,— сравнивает Елена Веселова.— При этом зимой коттедж в Бретани можно снять всего за €600 в неделю".
Стоимость аренды подмосковного коттеджа на праздник может достигать $20 тыс. за ночь. Однако аренду такого дорогого коттеджа в прошлом году могли позволить себе только крупные корпорации. Сомнительно, что такие дорогие коттеджи будут востребованы в этом году, когда компании сократили расходы на корпоративные мероприятия.
Ольга Говердовская Приложение к Коммерсанту
