- Комментарии экспертов
В среднем квартиры рядом с набережными стоят дороже на 15–20%, чем сопоставимые по качеству проекты в той же локации, но в стороне от воды. При этом в зависимости от видовых характеристик и уникальности проекта разница в цене может быть двукратной. Рассказываем, сколько сейчас стоят квартиры в новостройках Москвы у воды.
В последние годы строительство жилья у набережных набирает популярность. По оценкам риелторской компании «Метриум», за три года число новостроек и проектов реконструкции вдоль рек (Москва-река, Яуза) в Москве выросло в 2,4 раза — с 25 до 62 проектов. Речь идет о проектах, которые имеют собственную набережную или городскую в пешей доступности.
По данным платформы bnMAP.pro, сейчас в старых границах Москвы в продаже находится 5,2 тыс. лотов в 187 корпусах 39 проектов на набережных Москвы-реки. Суммарная площадь лотов в продаже на набережных составляет 379 тыс. кв. м. Для сравнения, пять лет назад (май 2019 года) на набережных Москвы в старых границах было представлено всего 3 тыс. лотов в 55 корпусах 15 проектов, а их суммарная площадь составляла 211,4 тыс. кв. м.
Увеличение количества таких новостроек эксперты объясняют реконструкцией набережных и реорганизацией участков рядом с водоемами. «За последние годы усилился тренд по комплексному освоению, рекультивации промзон, часть из которых была как раз рядом с рекой, и созданию набережных с нуля как силами застройщиков, так и силами городских властей», — пояснила основатель компании «Бест-Новострой» и платформы bnMAP.pro Ирина Доброхотова.
Развитие новой жилой застройки связано с комплексным развитием территорий (КРТ), согласен управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов. В советские времена территории у воды застраивались промзонами, потому что это удобно с точки зрения логистики, пояснил он. «Уже на протяжении 15 лет в рамках КРТ ведется масштабное освоение речных берегов девелоперами, в том числе элитными, создаются как грандиозные жилые кластеры, так и камерные резиденции. В 2020-е годы процесс ускорился», — отметил Руслан Сырцов.
Кроме того, увеличение застройки на набережных связано с уникальностью таких участков, продолжила Ирина Доброхотова. «Вид на реку с первой линии набережной — это практически единственный гарантированный вид, который не будет застроен», — пояснила она.
Новостройки на набережных из-за уникального расположения относятся в основном к высоким ценовым сегментам. «Новостройки на набережных равномерно распределены между бизнес-, премиальным и элитным сегментами», — говорит Руслан Сырцов. По оценкам аналитиков bnMAP.pro, всего 5% таких новостроек относятся к массовому сегменту. Подавляющая часть проектов — 95% — представлена классами бизнес, премиум и элит. «Качественно выстроенный и адекватно оцененный комплекс на набережной — это ликвидный и востребованный продукт», — отметила Ирина Доброхотова.
Что касается районов, то больше всего проектов рядом с набережными можно встретить в Покровском-Стрешневе, Даниловском районе, Хамовниках, на Нагатинском полуострове, в Сокольниках и Преображенском. По данным bnMAP.pro, наибольший объем лотов в новостройках рядом с набережными представлен в СЗАО (38%) и ЮАО (37%). Максимум предложения отмечен в Даниловском районе (1,33 тыс. лотов), Покровском-Стрешневе (1,31 тыс. лотов), Хорошево-Мневниках (0,64 тыс. лотов).
Новостройки рядом с набережными из-за своего расположения и видовых характеристик стоят дороже, чем проекты сопоставимого уровня в той же локации, но без доступа к воде. Причем цена зависит не только от удаленности от набережной, но и от конкретного вида, который открывается из той или иной квартиры. По оценкам экспертов, в среднем переплата составляет 15–20%, но может быть и двукратной.
«Доступ к воде гарантирует прекрасные видовые характеристики, хорошую экологическую обстановку, качественную рекреационную составляющую, а на Москве-реке, в зоне действия электротранспорта, даже повышенную транспортную доступность. Переплата за подобные характеристики составляет порядка 15–20%», — отметил управляющий директор компании «Метриум». В качестве примера он привел первичный рынок Восточного округа. Новостройки, расположенные в радиусе 1,5 км от парков «Сокольники», «Лосиный остров» и Измайловского, стоят в среднем 426 тыс. руб. за 1 кв. м. В свою очередь, комплексы на удалении от зеленых зон и воды стоят на 18% дешевле — 361 тыс. руб., привел примеры он.
Любая недвижимость у воды — это уникальный актив, а если это видовая квартира — еще более ценный актив, отметила основатель «Бест-Новостроя». По ее словам, даже в рамках одного проекта или очереди проекта корпуса у воды и в стороне от нее могут относиться к разным классам жилья. «В результате корпуса с видом на воду могут стоить и в два раза больше за счет вида и продукта в целом. При этом в рамках одного проекта могут быть как видовые корпуса, так и невидовые — в этом варианте цена сопоставимых по площади квартир может отличаться на 15–20% (в случае, когда вида может не быть, а набережная для прогулок все равно рядом)», — пояснила эксперт.
По данным «Бест-Новостроя», средняя цена 1 кв. м в новостройках Старой Москвы на набережных составляет 623,8 тыс. руб. (+9,4% за год), а средняя стоимость лота — 58,5 млн руб. (+55,5% за год). Резкое увеличение цены лота связано с выборкой и выставленного в продажу ассортимента, пояснили эксперты. В то же время, по оценкам аналитиков, средняя цена «квадрата» по рынку новостроек в границах Старой Москвы составляет 527,7 тыс. руб. (+12,6% за год). В среднем квартиры в новостройках рядом с водой стоят на 18,2% дороже. «Но сравнивать напрямую среднюю цену по полной выборке по Москве и среднюю цену по ограниченной выборке на набережных было бы не совсем корректно, так как количественное соотношение по классам в выборках разное», — уточнила Ирина Доброхотова.
По словам Руслана Сырцова, сейчас в зависимости от характеристик проекта цены на новостройки на набережных колеблются от 300 тыс. до 3 млн руб. за 1 кв. м. «Комплексы в подобных локациях обладают повышенной ликвидностью. Но сейчас они дорожают в среднем на уровне рынка, так как такое предложение активно пополняется», — уточнил эксперт.
Источник: realty.rbc.ru
