- Комментарии экспертов
Продажа квартиры, которая изначально приобреталась с использованием материнского капитала, коварное мероприятие, ведь там должны быть выделены доли на детей. Увы, некоторые родители предпочитают исполнить это обязательство "когда-нибудь потом". Считается, что рискует при этом только покупатель, но на самом деле продавцы тоже могут поплатиться за свою лень, беспечность или жадность. Что именно грозит собственникам за детскую "обездоленность", сайт "РИА Недвижимость" спросил у юристов.
По статистике Социального фонда РФ (СФР), чаще всего семьи используют средства материнского капитала на улучшение жилищных условий. Но порой они забывают о существенных нюансах – один из них касается обязанности выделить детям причитающуюся им долю в квартире, напоминает управляющий партнер коллегии адвокатов "Юрсити" Виктория Шакина.
Законом прямо предусмотрено, что если квартира куплена за маткапитал, то и родители, и дети должны получить долю в ней, констатирует Шакина. Размер долей в жилье определяется по соглашению, не требующему нотариального удостоверения.
До 2020 года гарантом исполнения этой обязанности родителями выступало выданное ими письменное нотариальное обязательство об оформлении приобретенной недвижимости в общую долевую собственность семьи, отмечает адвокат, партнер коллегии адвокатов "Монастырский, Зюба, Степанов и Партнеры" Виктория Дергунова. Обязательство выдавал родитель – получатель материнского капитала.
Но сегодня необходимость его выдачи отменена, обязанность выделения долей детям указана непосредственно в законе и дополнительно подтверждается письменным заявлением родителя на распоряжение средствами маткапитала.
Срок для того, чтобы наделить детей долями, установлен достаточно конкретный.
"Если квартира была приобретена без участия кредитных денег, то доли членам семьи и несовершеннолетним детям выделяются сразу. Если использовались заемные средства, то либо сразу, либо в течение шести месяцев после закрытия ипотеки", – объясняет адвокат, партнер адвокатского бюро "Плешаков, Ушкалов и партнеры" Елена Якушева.
На практике это обычно происходит в течение полугода с момента погашения долга по кредиту – то есть возможно сделать это и, к примеру, через 15 лет после того, как были взяты заемные средства. А вот изначально оформить такое право бывает проблематично, поскольку банки могут отказать в кредитовании подобной сделки. Ведь оформления права детей на квартиру создает проблемы при реализации имущества в случае невыплаты кредита, поясняет юрист группы "Гришин, Павлова и партнеры" Татьяна Напольских.
Но если квартира продается из-под ипотеки и банк не возражает, чтобы доли детям были выделены до погашения кредита, сделать это вполне возможно, говорят юристы.
Еще одно исключение, по словам Дергуновой, составляют ситуации с разделом имущества супругов в суде при разводе. В этом случае доли могут быть выделены на основании судебного акта.
Закон не содержит информации о том, в каком размере необходимо выделить доли. Но обычно размер доли ребенка определяется как пропорция суммы материнского капитала, стоимости квартиры и количества членов семьи, на которых материнский капитал выдавался, говорит юрисконсульт офиса "Академическое" агентства "Инком-Недвижимость" Наталья Киселева.
Для расчета минимальной доли берется количество квадратных метров, купленных на маткапитал, а затем это число делится на количество всех членов семьи. Так мы узнаем обязательную долю, которую родители обязаны закрепить за детьми. Вот такой расчет приводит Напольских:
Площадь приобретаемой квартиры – 60 квадратных метров;
Стоимость – 6 миллионов рублей;
1 квадратный метр – 100 тысяч рублей (стоимость/на площадь);
Материнский капитал на одного ребенка составляет 631 тысячу рублей.
Соответственно, 6,31 квадратного метра квартиры куплены на материнский капитал (размер материнского капитала делим на стоимость одного квадратного метра квартиры).
Минимальная доля будет равна 6,31 разделить на количество членов семьи (например, их 3). Тогда минимальная будет составлять 2,1 метра (0,29 от площади квартиры).
По словам Напольских, если в покупку квартиры вкладывается материнский капитал, то доля в ней определяется для каждого члена семьи: супругам и всем детям вне зависимости от возраста. Важно заметить, что сюда будут входить и дети от первого брака матери!
При этом нельзя зарегистрировать на ребенка долю, которая будет меньше минимальной (в указанном примере это 2,1 метра), а вот больше можно.
Остальная часть квартиры распределяется по желанию семьи: можно выделить доли супругов или оформить оставшуюся часть на одного, можно определить детям большую долю, говорит Напольских.
В случае продажи такой квартиры, пока дети несовершеннолетние, в их интересах будут выступать органы опеки и попечительства, соответственно, нужно их согласие на продажу. Совершеннолетние дети будут отстаивать свои интересы самостоятельно.
В том случае, если доли детям не были выделены, это несет серьезные риски при дальнейших сделках с жильем. Причем не только для покупателя, но и для продавца.
Узнать о том, что квартира была куплена с использованием средств маткапитала покупатель может тремя способами:
запросить у продавца документ купли-продажи: в его условиях либо будет фигурировать материнский капитал, либо нет;
запросить у продавца справку из банка о том, что на погашение ипотеки не использовались средства материнского капитала;
попросить продавца предоставить ему выписку со счета материнского капитала из СФР.
"Если покупатель увидит нулевой счет в выписке СФР, по его требованию продавец должен предъявить документы, на что были потрачены денежные средства материнского капитала. Вполне возможно, он был использован на другие нужды, и продавец сможет это доказать", – объясняет исполнительный директор агентства "НДВ Супермаркет Недвижимости" Татьяна Подкидышева.
После того, как покупатель вскроет тот факт, что квартира была куплена с использованием средств маткапитала, у него возникнет резонный вопрос о детских долях.
Ведь даже в случае, если конкретная детская доля еще не выделена, предполагается, что она существует на основании закона исходя из общей собственности супругов и детей, предупреждает Шакина. Следовательно, для совершения сделки с имуществом, принадлежащим несовершеннолетнему ребенку, необходимо получить предварительное согласие органов опеки и попечительства (ст. 37 ГК РФ).
На практике, получить такое согласие крайне сложно. Ведь главное правило, по которому работают органы опеки, – при продаже квартиры с долями несовершеннолетних жилищные условия детей в новой квартире не должны ухудшаться.
В том случае, если родителям, не выделившим доли своим детям, все же удастся обмануть покупателя и продать квартиру в обход закона, они рискуют в дальнейшем получить повестку в суд от собственных подросших детей.
До совершеннолетия с таким требованием может обратиться в суд любой из законных представителей детей, а после совершеннолетия – уже сам выросший ребенок, чьи права были нарушены, отмечает Якушева.
Правда пока такой судебной практики, по словам старшего юрисконсульта отделения "Измайловский" агентства недвижимости "Миэль" Анастасии Ромашовой, еще не сложилось, но не исключено, что в дальнейшем такие судебные разбирательства будут нередки.
"Здесь можно провести некую аналогию с ситуацией из 90-х, когда дети судились с родителями из-за "несправедливой" приватизации", – говорит она.
Срок исковой давности на предъявление требования о выделении доли в квартире составляет три года с момента, когда человеку стало известно о нарушении его права на соответствующую долю, говорит Якушева.
То есть дети, которых обошли с полагающимся им имуществом, вправе обратиться в суд самостоятельно в течение трех лет после с момента их совершеннолетия.
До совершеннолетия с таким требованием может обратиться в суд любой из законных представителей детей, добавляет юрист.
Если доля ребенку в спорной квартире действительно положена, суд всегда встанет на его сторону, говорит Якушева.
Правда есть и исключения. Например, суд отказывает в выделении доли детям мужа от другого брака – то есть речь идет о детях, которые уже были на момент взятия ипотеки, но муж был официально в разводе, а также детям, которые родились после того, как доли уже распределили.
При этом если у матери есть дети от первого брака, то им доля все же полагается, напоминает Напольских.
В большинстве же случаев суды все чаще выделяют детям небольшие доли – пропорциональные размеру вложенного материнского капитала, констатирует Якушева.
"В результате суд обычно не разворачивает сделки, а обязывает родителей выплатить детям денежную компенсацию, либо наделить их другой жилплощадью. Также суд может потребовать от родителей возвращение денежных средств обратно в СФР", – говорит Подкидышева.
На практике квартирой, доли в которой не были законным образом выделены детям, сейчас чаще всего интересуется прокуратура. Хотя законом на нее и не возложена обязанность систематически следить за такими нарушениями, обращают внимание юристы.
Но, к примеру, она может получить эти сведения от СФР, который сделал выборочную проверку и выяснил, что детские доли не переданы, рассказывает председатель ростовской областной коллегии адвокатов "Паритет" Надежда Швырева. В этом случае фонд передает этот материал в прокуратуру.
"Если квартира все еще принадлежит родителям, прокуратура вправе заявить иск о выделе доли детям. А вот если жилье уже продано, прокуратура может оспорить эту сделку. И тогда часть доли нового собственника квартиры будет принадлежать детям прежнего собственника", – объясняет Якушева.
Такое может произойти в том случае, если покупатель квартиры не будет признан добросовестным приобретателем. Чтобы этого не произошло, он должен еще на стадии подготовки к сделке проверить продавца, выписки из ЕГРН, справки о финансовом состоянии и иные документы.
При рассмотрении дела суд будет выяснять, проявил ли человек разумную осмотрительность при заключении сделки, какие меры принял для выяснения прав лица, продающего квартиру, ознакомился ли со всеми правоустанавливающими и другими документами.
Прокуратура также вправе заявить иск о возврате использованных средств материнского капитала государству.
Более того, по итогам проверки она может направить материалы в правоохранительные органы для возбуждения уголовного дела по факту мошенничества с наказанием в виде штрафа до 120 тысяч рублей, возложением обязательства по возврату средств материнского капитала в бюджет, а также заключением на срок до 2 лет.
Такие меры, по словам Напольских, грозят лишь тем родителям, действия которых подпадают под статью 159.2 УК РФ (Мошенничество при получении выплат) и если будет установлено, что они действовали из злого умысла, с корыстной целью и целенаправленно совершали какие-то действия для обналичивания материнского капитала.
Правда на практике такой встречается достаточно редко, успокаивает Якушева.
Источник: realty.ria.ru
