Укрепление рубля может ненадолго оживить рынок недвижимости

Укрепление рубля может стимулировать рост спроса на жилье за счет выхода на рынок обладателей валютных сбережений. Однако, скорее всего, оживление будет кратковременным и в дальнейшем снижение курса доллара будет способствовать сползанию вниз рублевых цен на недвижимость, считает руководитель аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU" Олег Репченко.

Как известно, без значительных сбережений купить квартиру в Москве невозможно, так как даже первоначальный взнос по ипотечному кредиту, с учетом столичных цен на недвижимость, составляет очень значительную сумму. Например, чтобы купить недорогую по московским меркам квартиру стоимостью 7 млн руб. в рамках программы льготной ипотеки, предполагающей 20-процентный первоначальный взнос, необходимо иметь в запасе минимум 1,4 млн руб. (и потом в течение 15 лет отдавать банку более 67 209 руб. ежемесячно).

При этом со стороны обладателей рублевых накоплений спрос на жилье практически исчерпан – те из них, кто мог и котел купить квартиру, уже сделали во время двух волн ажиотажа в начале и в конце 2014 г., когда граждане массового бросились спасть свои рубли в недвижимости сначала из-за зачистки банковской системы и событий вокруг Крыма и Украины, а потом – в связи с девальвацией национальной валюты. Напомним, вторая волна панического спроса, случившаяся в ноября-декабря 2014 г., была существенно короче первой, в начале 2014 г. А при очередном ослаблении рубля в августе-сентябре 2015 г. никакого ажиотажа вообще не возникло. Максимум, можно говорить о вялом оживлении, связанном с началом делового сезона.

Таким образом, единственными платежеспособными покупателями на рынке недвижимости остаются владельцы сбережений в твердой валюте. Их финансовые возможности по мере ослабления рубля только увеличивались, так как, в отличие от прошлых кризисов, на этот раз цены на московскую недвижимость продемонстрировали полную неспособность расти вслед за долларом. В результате в американской валюте квадратный метр в Москве подешевел практически вдвое по индексу IRN.RU.

Пока доллар дорожал, люди, естественно, не спешили менять валюту на рубли, ожидая еще более выгодного курса. Однако после очередного обвала в августе, когда рубль опустился ниже 70 руб. за доллар, отечественная валюта сумела отыграть уже более 10%. Завершение очередного этапа снижения курса рубля может убедить по крайней мере часть владельцев валютных сбережений в том, что сейчас наступил подходящий момент для того, чтобы конвертировать доллары (евро, фунты и т.п.) в рубли и заняться решением квартирного вопроса.

Однако оживление на рынке вряд ли будет долговременным и, скорее всего, не продлится более нескольких недель. Во-первых, граждан с валютой в количествах, достаточных для приобретения московской квартиры, вообще не очень много. А во-вторых, укрепление рубля играет против них. Если рубль продолжит дорожать, те, кто не успел оперативно "выйти" из доллара, столкнутся с существенным падением платежеспособности: при курсе, скажем, в 55 руб. за доллар они уже не смогут позволить себе квартиру, о которой им мечталось, когда доллар стоил 70 руб. И, учитывая в целом шаткие позиции отечественной валюты, такие люди, скорее всего, предпочтут подождать возвращения доллара на утерянные позиции вместо того, чтобы покупать более дешевое жилье. Таким образом, дальнейшее укрепление рубля в итоге приведет к снижению спроса, что, в свою очередь, будет тянуть рублевые цены вниз.

Нечто подобное имело место весной 2015 г.: не успели риелторы и застройщики порадоваться росту продаж на фоне запуска льготной ипотеки и первых признаков финансовой стабилизации, как покупательская активность вновь упала и спустя месяц-полтора скидки опять пошли в рост.

"Укрепление рубля само по себе не приводит к росту благосостояния населения и увеличению его платежеспособности на рыке недвижимости. Чтобы это произошло, должен расти не только рубль, но и доходы граждан, причем в течение длительного времени. А так как этого не происходит и фактически единственным платежеспособными покупателями являются обладатели валютных сбережений, то улучшение позиций рубля может вызвать непродолжительную активизацию рынка, которая тем скорее сменится стагнацией, чем быстрее будет дорожать отечественная валюта. А сокращение спроса, естественно, будет давить на цены", - резюмировал эксперт.

Источник: www.irn.ru