Trade-in в тренде

Проще всего купить квартиру, заплатив за неё сразу Проще всего купить квартиру, заплатив за неё сразу 100% стоимости. Но если денег не хватает, то следует искать другие способыприобретения.

Купить квартиру можно с помощью ипотеки, зачёта старой квартиры или с помощью trade-in, который похож на взаимозачёт, но имеет свои отличия.

В принципе, trade-in – это обмен старого товара на новый с доплатой. Таким способом можно покупать что угодно, но вот прижился он сперва на автомобильном рынке, а потом стал рекламироваться на рынке недвижимости.

Trade-in предлагается как более удобная для клиента опция, чем взаимозачёт. Согласно рекламе, подразумевается, что квартира потенциального покупателя будет выкуплена девелопером. Сначала, конечно, её оценят, потом забронируют новую, которая обязательно находится в проектах этого застройщика, а затем старую квартиру выкупит застройщик, но деньги клиент на руки не получит. Он подпишет ДДУ на новостройку, затем этот договор зарегистрируется, а уже потом произойдёт факт оплаты новой квартиры. Вся эта схема в идеале должна занимать 2-3 дня. И, конечно, это выгодно покупателю из-за скорости и из-за брони на строящуюся квартиру, в период которой цена не может вырасти. Однако, чаще всего, «вторичка» выкупается по цене ниже рыночной.

Trade-in выгоден сейчас, когда ипотека стала дорогой. Да и появилась эта услуга на рынке после кризиса 2008 года, когда «вторичка» продавалась вяло, ипотека не выглядела соблазнительно и давалась далеко не всем, а предложения на рынке новостроек упускать не хотелось. Сегодня складывается похожая ситуация. Нина Кузнецова, учредитель компании Traid In Realty, убеждена, что в настоящий момент такой схемой покупки будут пользоваться многие и количество таких клиентов будет расти: «Это связано в первую очередь с существенным ухудшением ситуации по выдаче ипотечных кредитов, которая привела к сокращению покупателей-ипотечников. С другой стороны, покупатели, у которых есть живые деньги, заняли выжидательную позицию, пытаясь поймать самые низкие цены на рынке недвижимости. И лишь «зачётники» - одни из самых мотивированных покупателей. Они чаще всего улучшают жилищные условия и фактически докупают новые метры, и их меньше волнуют колебания цен на рынке недвижимости. Работать с этой категорией покупателей надо обязательно, она в кризис одна из самых надёжных».

Итак, trade-in вновь будет в тренде, хотя у него и есть целый ряд минусов. Это, как правило, оценка старой квартиры ниже рыночной стоимости и ограничения в выборе новостороек, ведь trade-in от застройщика распространяется лишь на его собственные объекты. Кроме того, новую квартиру придётся ещё ждать, чтобы она была сдана. Но, в любом случае, эта практика позволяет быстро купить квартиру без кредита, и она востребована на рынке.

Однако trade-in есть не у всех застройщиков, и условия у всех несколько отличаются друг от друга. Давайте посмотрим, что сейчас предлагается на рынке.

ГК «ПИК» реализует эту услугу давно. Для самого застройщика она не несёт никаких дополнительных затрат, а для покупателя является дополнительной возможностью оперативно приобрести недвижимость. У ПИКа по этой схеме есть возможность зарезервировать квартиру с фиксацией цены. Но при этом старая квартира должна быть на момент сделки физически и юридически свободна и находиться в собственности. Минусом в данном случае будет именно её заниженная оценка. ПИК продаёт эти квартиры не сам, а через партнёров.

Подобная схема есть и у Urban Group, где «вторичку» реализует не сам застройщик, а его риэлторская компания Traid In Realty.

Осенью 2014 года trade-in заработал в ЖК Микрогород «В лесу» компании Rose Group. Схема проста: старая квартира оценивается, а затем заключается договор на её продажу, в котором прописываются сроки экспозиции, план продажи с учётом текущей рыночной ситуации, а также указываются все комиссии, сопутствующие сделке. Обычно договор этот заключается на три месяца с возможностью его продления. Одновременно с этим покупатель выбирает квартиру в Микрогороде и заключает договор предварительного бронирования, в котором фиксирована цена на 2 месяца. После того, как старая квартира будет продана, деньги поступают в счёт оплаты нового жилья. Фиксация цены, конечно, плюс, но квартира не выкупается застройщиком в данной схеме, а продаётся. И здесь возникает вопрос, на сколько дешевле рынка будет осуществлена продажа? Однако сотрудники компании уверили, что цена на «вторичку» устанавливается в соответствии с рынком, что главная цель этой услуги – приобретение нового жилья в их проекте. Для примера мне сообщили, что если моя квартира по рынку стоит 10,5 млн рублей, то они выставят её на продажу за 10,45. Если в первые дни по количеству обращений компания поймёт, что квартира по такой цене точно продастся, то цену могут даже поднять. Итак, в данной схеме я не теряю в деньгах, но это не те 2-3 дня, о которых говорится в Интернете.

Есть trade-in и у компании Sminex, и именно в этом случае компания выкупает жильё у клиента сама. Потом она его реализует через партнёров, но это уже совсем другая история. Механизм же самого trade-in таков: вначале выбираются новые апартаменты, потом старая квартира оценивается в течение 5 дней специалистами компании, а затем она выкупается. Время занимает лишь переход права собственности, на это уходит 20 дней. Но это самая быстрая схема trade-in на сегодняшний день в Москве. Однако есть и здесь своя ложка дёгтя – вторичная квартира должна быть не просто московской, она должна располагаться в пределах МКАДа.

Подобная схема продаж есть и у компании «ГАЛС-Девелопмент».  Прежнее жильё клиента реализуется через департамент продаж компании, а цены на новое фиксируются. Старая недвижимость продаётся по рыночным ценам, а главный плюс для покупателя заключается в том, что девелопер осуществляет всю юридическую поддержку этих сделок, а клиент не тратит на всё эти процедуры своё личное время.

Кроме квартир в новостройках, с помощью trade-in можно купить недвижимость и на загородном рынке.

Например, эта опция запустилась в ИНКОМе. Цены на вторичный объект устанавливаются в соответствии с рынком, так как риэлтор имеет заинтересованность продать новый объект и понимает, что если денег не хватит, то сделка не состоится. Кроме того, ИНКОМ имеет большую базу по вторичной недвижимости, и при адекватной цене средний срок экспозиции жилья в этой компании занимает 60 дней, поэтому продажа бывшей квартиры не станет проблемой. Что же касается фиксации цены, то обычно компания договаривается об этом с застройщиком в каждом конкретном случае.

Также эта опция только-только запустилась в компании HONKA, где продажей «вторички» занимается компания HONKA Realty.

Итак, в настоящий момент trade-in не просто есть на рынке, услуга набирает обороты. Многие застройщики в условиях кризиса вспомнили о данной схеме и делают на неё определенные ставки. Например, в самое ближайшее время trade-in появится и у ФСК «Лидер». Кто следующий?

Наталья Бухтиярова Журнал Квадрум