- Комментарии экспертов
Переехать из небольшой квартирки в Москве в собственный дом или таунхаус в коттеджном поселке в Подмосковье сейчас просто как никогда. Рынок продавца трансформировался в рынок покупателя, поэтому застройщики готовы принять в зачет московскую квартиру при покупке загородного жилья. Но выгодна ли эта сделка покупателю?
С этим вопросом разбирался журнал Metrinfo.Ru.
Снижение спроса на загородное жилье – устойчивая тенденция 2009 года. По самым оптимистичным заявлениям риэлторов, число сделок на первичном рынке Подмосковья сократилось в 2-3 раза от докризисных показателей. В связи с падением спроса и платежеспособности потребителей, девелоперы начали искать любые способы реализации своих объектов, - говорит Никита Абрамов, директор по развитию «АИН-Девелопмент». В частности, в компании Trade In Realty подсчитали, что цена двух-трехкомнатных квартир площадью 55-70 кв.м в Москве (исключая ЦАО, ЗАО) составляет 6,5 - 11млн руб., а средняя цена таунхауса в поселке класса «эконом» площадью 150 кв.м в Подмосковье – 7,5-9 млн руб. На основании чего сделали вывод, что собственники даже самых скромных квартир могут смело претендовать на улучшение жилищных условий.
Кому подойдет услуга trade-in и почему
C наступлением кризиса услуга trade-in (возможность зачета стоимости городской квартиры при покупке коттеджа, таунхауса, квартиры в малоэтажном доме) получила широкое распространение, - говорит Мария Литинецкая, исполнительный директор компании Blackwood. Значительная часть заинтересованной аудитории – молодые семьи, владеющие небольшими квартирами в столице. Переезд за город – в организованный коттеджный поселок для них практически единственный шанс улучшить свои жилищные условиях без дополнительных финансовых затрат.
Григорий Алтухов, советник президента ФСК «Лидер», также отметил, что за предшествующие кризису годы на рынке сложилась прослойка инвесторов, владеющих несколькими квартирами. Для некоторых из них избавление от не очень ликвидных активов и приобретение взамен загородного коттеджа может быть интересным предложением. Коттедж – это иной вид недвижимости, способный заметно повысить качество жизни, - объясняет он.
По словам Ольги Селютиной, начальника отдела вторичного жилья «Риэлторской компании «Русский дом недвижимости», желающих воспользоваться технологией trade-in довольно много. Объясняется это тем, что в ситуации, когда на рынке наблюдается дефицит наличности, услуга зачета жилплощади остается одной из немногих эффективных операций с недвижимостью. Но эксперт признает, что пока люди в общей массе еще не до конца понимают, всю процедуру зачета, поэтому риэлторам приходится объяснять им плюсы данной услуги. И уже появился результат. «В нашей компании за последние полгода было осуществлено 12 сделок по продаже загородной недвижимости по схеме зачета», - добавила она.
Где «дают» коттеджи и «тауны»
Светлана Кондачкова, управляющий партнер Trade In Realty, считает, что самый интересный с точки зрения выгоды для покупателя-зачетника - это обмен квартиры на таунхаус в Подмосковье. Во-первых, таунхаус - это объект, максимально приближенный по характеристикам к городскому жилью. Во-вторых, цена квадратного метра в таунхаусах класса «эконом» в Подмосковье, гораздо ниже, чем квартиры в Москве (стоимость 1 кв.м в таунхаусах от 45 до 55 тыс. руб. за 1 кв.м, тогда как цена 1 кв.м городского жилья ниже 80 тыс. руб. практически не встречается). В-третьих, покупатель значительно увеличивает свое жизненное пространство, получает возможность жить на природе и пользоваться небольшим придомовым участком земли. К тому же таунхаусы находятся в организованных коттеджных поселках со своими службами эксплуатации, инфраструктурой, охраной и паркингом.
По данным компании Blackwood, в настоящее время возможность зачета городской квартиры при покупке жилплощади за городом рассматривается в поселках: «Березки» (Горьковское шоссе, 6 км от МКАД), «Вестфалия» (Симферопольское шоссе, 87 км от МКАД, «Наумово» (Ярославское шоссе, 105 км от МКАД), «Речной» (Симферопольское шоссе, 55 км от МКАД) и др. От себя добавим «Ивакино-Покровское» (Ленинградское шоссе, 11 км. от МКАД).
Чаще всего акции по взаимозачету жилья имеют место в поселках экономкласса. Хотя услуга также встречается и в проектах более высоких ценовых сегментов. Ольга Селютина («Русский дом недвижимости») рассказала, что сейчас в компании есть уникальное предложение в готовом коттеджном поселке «Горки-8» (14 км от МКАД по Рублево-Успенскому шоссе). Предложение включает таунхаусы со всеми коммуникациями общей площадью от 319 кв. м с участками 2,7 сотки. «В качестве оплаты компания готова принимать в зачет любую квартиру в Москве», - уточняет она.
Компания «АИН-Девелопмент» предлагает услугу по зачету городского жилья покупателям клубного поселка «Речной» на 55 км Симферопольского шоссе. Этот поселок в настоящий момент активно строится, и хотя его реализация началась уже в кризисный период, застройщик построил дома первых покупателей, возводит объекты инфраструктуры поселка, - рассказывает Никита Абрамов («АИН-Девелопмент»).
Детали сделки
Технология сделки по обмену городской квартиры на жилплощадь в коттеджном поселке несложная, и ее можно осуществить разными способами.
Способ № 1
Как рассказала Светлана Кондачкова (Trade In Realty), самый распространенный вариант - это одновременная сделка купли-продажи двух объектов недвижимости – зачетного и приобретаемого.
Сделка начинается с оценки имеющейся квартиры. По мнению эксперта, лучше, если ее делают независимые профессиональные оценщики, а не сотрудники отдела продаж застройщика или сам владелец. Тогда цена объекта максимально приближена к рыночной. Но для того, чтобы гарантированно в короткие сроки (месяц – полтора) найти покупателя, необходимо выставить квартиру на продажу не по оценочной цене, а ниже где-то на 10%.
Параллельно с этими действиями резервируется выбранный вариант на загородном рынке.
После того, как найден покупатель на имеющуюся квартиру, начинается этап подготовки двух сделок купли-продажи. Это в случае, если выбранный вариант – готовый объект со свидетельством на право собственности. Если же выбранный объект - новостройка, то сначала проводится сделка продажи зачетной квартиры, а затем происходит подписание предварительного договора, направленного на приобретение прав на новостройку и расчеты по нему, - объясняет эксперт. Хотя в сделках бывают и свои издержки. Как рассказала Мария Литинецкая (Blackwood), в поселке «Вестфалия» покупатель вынужден ждать, пока компания продаст его квартиру и только тогда забронированное домовладение переходит в его собственность.
Способ № 2
Другой возможный формат реализации схемы - это выкуп застройщиком зачетной квартиры. В большинстве случаев на такие сделки идут застройщики, если квартира обладает отличными характеристиками и оценивается как весьма ликвидное предложения, а клиент готов выставить ее по цене ниже рыночной. При такой схеме стоимость выкупа обычно составляет всего 50 до 70 % от рыночной стоимости зачетной квартиры, - говорит Светлана Кондачкова (Trade In Realty).
После заключения сделки, застройщик становится собственником квартиры и в дальнейшем реализует ее самостоятельно. Владелец зачетной квартиры одновременно с переоформлением прав собственности на проданную квартиру подписывает договор на приобретение новостройки (коттеджа, таунхауса или квартиры на территории коттеджного поселка).
Следующий этап - денежный взаимозачет. Если дороже оценена квартира, застройщик возвращает разницу, если – загородная недвижимость – доплату вносит покупатель.
Какую схему выбрать?
По мнению Светланы Кондачковой (Trade In Realty), первая схема, когда сначала квартира продается, а затем на вырученные средства оплачивается подобранный вариант загородного жилья, - более удобная и для застройщиков, и для собственников городского жилья, так как каждой из сторон удается соблюсти свой интерес. Такого же мнения придерживается и Светлана Федянина, риэлтор компании «Пересвет-Недвижимость», подтверждающая, что основная масса сделок на рынке альтернативные и идут по названной схеме. По ее словам, необходимо учитывать и то, что если покупатель приходить с «живыми» деньгами, условия сделки будут значительно выгоднее.
Но чтобы заплатить за недвижимость в коттеджном поселке, собственнику городской квартиры нужно ее как можно быстрее продать. Покупателей сегодня мало, поэтому срок экспозиции квартиры может быть очень долгим. А за это время застройщик может продать загородный дом или таунхаус другому покупателю – с наличностью в руках. Так что здесь клиенту приходится напрягаться.
Вторая схема, предусматривающая выкуп застройщиком городской квартиры, - рискованный вариант для застройщика и не выгодный финансово для хозяина городской квартиры, хотя и менее трудозатратный для него, - говорит Светлана Кондачкова (Trade In Realty). Желающих воспользоваться этой услугой много, но технически выполнить ее не всегда удается. Зачет возможен при соблюдении ряда условий.
Во-первых, степень готовности коттеджа-новостройки должна быть высокая (ГК либо на стадии оформления в собственность).
Во-вторых, в квартире, предлагающейся к зачету, не должно быть прописанных людей, либо у зарегистрированных в ней граждан должно быть альтернативное жилье для прописки.
Светлана Федянина («Пересвет-Недвижимость») также считает, что застройщики идут на сделки «натурального» обмена, скорее подчиняясь необходимости, чем в поисках какой-то выгоды. Компания не получает деньги от продажи, а только другую недвижимость, которую застройщик должен еще и реализовать.
Например, одна из причин, по которой ФСК «Лидер» не продает дома в коттеджном поселке «Vita Verde» по схеме зачета имеющейся недвижимости, это то, что компания не работает на рынке вторичной недвижимости. Поэтому есть риск, что выкупленная московская квартира «зависнет» у компании надолго, отвлекая деньги из оборота, - объясняет Григорий Алтухов, советник президента ФСК «Лидер».
Юлия Веденеева, начальник управления реализации проектов компании «Велес Капитал Девелопмент» также считает, что услуга «бартерного обмена» более интересна покупателю, нежели продавцу загородного объекта. По ее словам, покупатель при такой сделке «избавляется» от квартиры (покупатели-то в очередь на нее не выстраиваются), доплачивает некоторую сумму, если нужно, и приобретает загородный дом. А вот у застройщика есть риск, что за цену, по которой он приобрел квартиру, он ее не реализует. Поэтому дисконт на приобретение квартиры продавцом загородного дома в процессе «бартерного обмена» составляет, как правило, не ниже 30%, - уточняет она. Эксперт говорит, что компания «Велес Капитал Девелопмент» готова на своих условиях рассмотреть возможность заключения бартерных сделок, но пока подобных предложений к ним не поступало.
Артур Хахоков, директор по продажам компании «Красивая Земля» наоборот, рассказал, что компании несколько раз предлагали квартиры в зачет загородной недвижимости. Причем, дисконт, с которым были готовы собственники зачесть квартиру, доходил до 50%. Но в компании отказывались от таких сделок, ведь в таком случае придется заняться непрофильной деятельностью: подбирать команду, проводить рекламную кампанию и брать на себя дополнительные расходы.
Впрочем, Ольга Селютина («Русский дом недвижимости») говорит, что процедура зачета выгодна и застройщику, и покупателю. «Основная выгода заключается в том, что сделка все-таки свершилась - покупатель избавляется от затрат и хлопот, связанных с продажей квартиры, а застройщик реализовал свой объект», - объясняет она.
Сколько стоит провести сделку?
Любая сделка предполагает оплату услуг. Покупателю приходится платить за поиск подходящего варианта, а продавцу за то, что риэлтор нашел покупателя. При альтернативных сделках приходится платить за две услуги сразу. По словам Светланы Кондачковой (Trade In Realty), в случае проведения сделки через куплю-продажу, собственник зачетной квартиры заплатит 2-3 % от суммы стоимостей зачетной и приобретаемой квартиры. В компании «Пересвет-Недвижимость» комиссионные за альтернативную сделку составляют 1-4%. За эти деньги риэлтор берет на себя и продажу имеющегося жилья, и покупку загородной недвижимости. Если продать квартиру в одном агентстве, а потом искать других риэлторов, чтобы купить коттедж, это не слишком рентабельно, ведь любое агентство берет свои комиссионные, - говорит Светлана Федянина («Пересвет-Недвижимость»).
При оформлении сделок по технологии зачета (trade-in), когда собственник продает жилье и покупает загородный дом непосредственно у застройщиков, он вовсе освобожден от комиссионных. Дисконт, с которым застройщик покупает квартиру, как правило, включает все расходы по оформлению сделок. В частности, в АИН-Девелопмент подтвердили, что компания берет на себя все вопросы на себя по проведению сделки зачета. А покупатели не несут дополнительных расходов.
Мария Литинецкая (Blackwood) считает, что услуга по зачету имеющейся жилплощади в период финансового кризиса актуальна и для покупателей, и для девелоперов. Однако реальные сделки пойдут только тогда, когда квартира будет приниматься девелопером в зачет по оценочной стоимости, а покупатель сможет после ремонта заселяться в коттедж или таунхаус.
Резюме журнала Metrinfo.Ru
На наш взгляд, услуга загородных застройщиков по зачету городского жилья еще далека от совершенства. Первая схема, о которой мы рассказали, требует непосредственного участия самого клиента в процессе сделки и, по сути, ничем не отличается от обычной «альтернативы». А вторая схема слишком уж невыгодна для покупателя. Дарить застройщику квартиру за полцены, а потом еще и доплачивать за дом – это слишком. Если уж кому такая схема и подойдет, то только каким-то альтруистам или инвесторам, у которых много квартир и одну из них «не жалко». Но лиха беда начало. Будем надеяться, что услуга эта будет развиваться, ведь сегодня, чтобы завоевать покупателя, надо усиливать сервис.
Интернет-журнал о недвижимости www.metrinfo.ru
