- Комментарии экспертов
Риелторы утверждают, что не существует таких квартир, на которые невозможно найти покупателя. Тем не менее, на рынке все же есть жилье, продать которое сегодня будет практически невозможно без серьезной потери в цене. Квартиры с глобальной перепланировкой, с видом на активное строительство нового жилого комплекса или метро, – риелторы составили для сайта "РИА Недвижимость" своеобразный топ "обреченных" квартир.
Основные стоп-факторы
Риелторы могут сходу назвать сразу несколько категорий квартир, обреченных на долгую и сложную продажу в 2024 году.
Но зачастую подобные квартиры и вовсе продают годами, ожидая того единственного чудесного покупателя, который будет готов смириться со всеми недостатками неудачного жилья и заплатить за него рыночную цену.
Такое не узаконить
"Сегодня покупатели знают о том, что перепланировка сопряжена с большими рисками, вплоть до того, что потом придется устранять ее за свой счет и приводить квартиру к первоначальному виду. Поэтому редко соглашаются на покупку", – констатирует руководитель агентства недвижимости "Pro Обмен" Екатерина Никитина.
"К примеру, на первый взгляд в квартире все идеально, но, заказав документы БТИ, покупатель понимает, что треть прекрасной комнаты по документам – балкон, и эту перепланировку не узаконить никак", – приводит случай из практики риелтор Евгений Коноплев, добавляя, что люди предпочитают отказываться от такого варианта.
Покупатели сегодня боятся связываться с такими вариантами, так как в дальнейшем опасаются претензий от жилинспекции. А пожаловаться на незаконную перепланировку в квартире могут все те, кто имел в нее доступ. Например, соседи, управляющая компания или сотрудники газовой службы, посетившие жилье для проверки газового оборудования.
Конечно, покупателям не хочется брать на себя такие риски, и отказов от приобретения подобных объектов становится в больше, предостерегают риелторы.
Сомнительные документы
- многократная срочная перепродажа;
- некорректно оформленные документы;
- продажа по заниженной стоимости;
Такая схема означает уход продавца от уплаты налогов и риск того, что в дальнейшем к этому жилью могут появиться вопросы у налоговых органов.
- продажа предбанкротом;
В такой ситуации существует высокий риск защищать сделку в будущем от конкурсного управляющего.
- продажа по сомнительной доверенности
С ростом числа собственников, которые проживают за рубежом, такие ситуации встречаются на рынке все чаще.
Если доверенность оформлена давно, у зарубежного нотариуса, без указания конкретного адреса объекта, то все это создает риск, что в дальнейшем объявится собственник, который попытается оспорить продажу квартиры.
"К примеру, доверенное лицо говорит: "Дела буду вести только я, Ивана Ивановича беспокоить не будем. Таковы жесткие требования". И все! С этим связываться нельзя, тратить время на это смысла нет, надо или отказываться от этого варианта", – делится случаем из своей практики Коноплев.
Большая стройка
Во-первых, покупателям, естественно, не хочется жить рядом со стройкой, а, во-вторых, рядом появится сразу большое количество домов, в которых и цены ниже и квартиры современные.
"В нашем практике был случай, когда мы долго продавали такую квартиру. И дом вроде более-менее современный, и у квартиры нормальная планировка и состояние. Но соседний квартал активно начали застраивать", – вспоминает Вишняков, добавляя, что часть покупателей переключились на эти строящиеся дома, что помешало продаже.
Размытый образ покупателя
Традиционные сложности
"В нашей практике был кейс, когда собственник продавал квартиру в Капотне рядом с нефтеперерабатывающим заводом. Из одного окна было видно трубу, которая извергала столп огня. К сожалению, среди покупателей было мало поклонников "Властелина колец", которые были бы не против соседства с оком Саурона", – говорит риелтор.
К этой категории, по ее словам, относятся и квартиры, расположенные над козырьком магазина или недалеко от пункта сбора мусора.
"Прямо сейчас у нас есть в продаже такая квартира на Волоколамском шоссе. Дом стоит прямо под эстакадой – и это большой минус", – говорит риелтор, добавляя, что в остальном это очень хороший район с развитой инфраструктурой и парком неподалеку.
Также традиционно отпугивают покупателей и квартиры, пережившие пожар. Тот факт, что квартира горела, скрыть от покупателя невозможно, предупреждает Пешич. Даже если продавец такого жилья и пытается что-то сделать: отмыть, отштукатурить стены, то факт пожара выдает запах, который остается надолго и держится стойко.
Кроме стойкого запаха, потенциальные покупатели боятся также и серьезных, невидимых на первый взгляд повреждений – например, что при тушении пожара могли пострадать коммуникации и, возможно, даже перекрытия дома.
Можно ли без торга?
Исключение составляют квартиры с "плохими" документами, обращает внимание Борзенкова. Например, если квартира уже прошла несколько судов и намечается еще ряд заседаний, или существует высокий риск банкротства продавца, или очень частые переходы права собственности, то такой объект продать будет практически невозможно, независимо от цены.
Иногда удается обойтись вообще без торга и продать не самое привлекательное жилье по стандартной цене. Такое все реже, но все-таки случается с квартирами, в которых сделана перепланировка, рассказывает Вишняков.
"Я помню, как минимум, два таких случая. В одном покупатель был с ипотекой и настолько проникся новыми пространствами квартиры, что сам все решил с банком и был крайне рад своей удаче. Второй вариант – без ипотеки, но квартира была в идеальном состоянии и хорошим ремонтом. Тут даже удалось продать дороже, так как за квартиру боролись сразу два покупателя", – делится воспоминаниями он.
Нетипичный покупатель
"А есть и те, кто наоборот рассматривает локации ближе к медицинским учреждениям, чтобы быстро добираться на работу или проходить лечение, поэтому соседство с больницей станет для них, скорее, преимуществом, чем недостатком", – констатирует риелтор.
Есть шанс и у горевших квартир.
Но в целом нужно понимать, что такого "нетипичного покупателя" можно ждать месяцами, а то и годами.
"Да, один раз из ста чудесный результат случается. Но девяноста девяти другим продавцам он наносит большой ущерб. В надежде на то, что удастся найти такого покупателя продавцы чаще всего лишь теряют время и деньги", – предостерегает Коноплев.
Так что в большинстве случаев стоит все же соглашаться просто снизить цену, резюмирует он.
Источник: realty.ria.ru
