Свободная альтернатива

О возможности купить жилье на вторичном рынке Москвы

В начале 2015 года на вторичном рынке жилья Москвы эксперты отметили острый дефицит квартир в свободной продаже, то есть объектов, реализация которых не предполагает поиск продавцом нового жилья. Такая ситуация связана с ажиотажным спросом на недвижимость в конце прошлого года. Однако в целом прямые продажи занимают небольшую долю рынка, в отличие от альтернативных сделок, доля которых достигла 70 процентов, и, как прогнозируют участники рынка, в ближайшее время будет расти. «РП-Недвижимость» выяснила чем это вызвано, чем отличаются прямые продажи от альтернативных, и что сулит рост последних продавцам и покупателям «вторички».

Сообразим на двоих

При прямых продажах в сделке с недвижимостью участвуют двое: покупатель и продавец. Риэлторы в этом смысле не в счет, поскольку лишь помогают ее осуществить. Обычно при таких обстоятельствах у продавца есть простое намерение — продать квартиру и выручить за нее деньги. Доля прямых продаж на московском рынке, по данным «НДВ-Недвижимость», составляет 30 процентов. Чаще всего в качестве продавцов выступают владельцы квартир, переданных по наследству. По словам риэлторов, такое решение принимается по двум причинам: желанием «конвертировать» жилье в деньги, чтобы поделить их между наследниками, или потребностью в большой сумме денег при наличии квартиры, в которой можно жить. На такие сделки приходится 38 процентов от прямых продаж.

Значительная доля сделок (31 процент) связана с наличием больших расходов у продавца. Это могут быть не только обязательства долгового характера, но и форс-мажорные ситуации, например, если собственнику необходимо оплатить дорогостоящее лечение. В структуре продаж 9 процентов сделок подразумевают реализацию квартиры с непогашенной ипотекой. Задолженность погашается за счет средств, полученных от покупателя, при этом уступка в цене может не потребоваться. Кстати, как замечают специалисты, при небольшой сумме задолженности покупатели охотно выходят на сделку.

Квартиры продают также с целью создания собственного бизнеса или оплаты учебы (8 процентов), при переезде в другой город или страну (6 процентов), при строительстве дома или ремонте второй квартиры (5 процентов). Остальные 3 процента продавцов тратят вырученные средства впустую.

Без обременений

Свободная продажа, по сути, то же самое, что и прямая, за исключением одного юридического нюанса. В отличие от прямой продажи здесь нет каких-либо обременений, то есть в квартире никто не прописан и никто не проживает, недвижимость не находится в залоге у банка. Число подобных предложений, которые традиционно являются самыми востребованными на рынке, по словам директора департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость» Сергея Шломы, в начале января находилось на минимальном уровне за много лет. По его словам, при стабильном рынке доля квартир в свободной продаже составляет около 10 процентов от общего объема предложения, а сейчас показатель не превышает 5 процентов.

Дефицит квартир в свободной продаже аналитики объясняют ажиотажным спросом в конце 2014 года, но при этом полагают, что через полтора-два месяца все вернется на круги своя, то есть к среднестатистическим показателям.

Альтернативный хоровод

Альтернативные сделки в корне отличаются от свободных и прямых. По сути это обмен квартир, но при этом участников в сделке минимум трое, а бывает и куда более широкий состав. Риэлторам, например, известны случаи, когда цепочка состояла из 16 объектов недвижимости, и в ней участвовало более 50 человек. Обычно такой расклад возникает при расселении коммуналок. Сложность в том, что необходимо подобрать каждой семье вариант для покупки другого жилья в заданных ценовых рамках, в том числе и людям, у которых планируется купить недвижимость. Такие сделки длятся месяцами, а на их оформление уходит почти два полноценных рабочих дня.

В последнее время стали встречаться ситуации, когда взамен московских или подмосковных квартир люди покупают загородное жилье, например, таунхаус или коттедж. Иногда альтернативную цепочку может замыкать объект зарубежной недвижимости, но, как правило, это единичные случаи. В качестве примера риэлторы приводят следующую ситуацию. Одна семья продала квартиру в центре Москвы, в результате на вырученные деньги родители купили себе «двушку» в престижном районе, ребенку купили «однушку» в спальном районе столицы, продавцы которой, в свою очередь, получив доплату, переехали в малогабаритную квартиру на окраину города и приобрели студию в Болгарии.

Директор департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость» Михаил Куликов говорит, что по статистике чаще цепочки состоят из двух-трех квартир. При более длинных цепочках выше вероятность, что у какого-нибудь из звеньев изменятся обстоятельства, люди передумают, и она в итоге развалится. «В данный момент из-за неопределенности в экономике у людей возросла нервозность. Нестабильная экономическая ситуация сказывается на их эмоциональном состоянии, поэтому длинные цепочки сейчас менее устойчивы», — говорит эксперт.

Правила игры

Альтернативные сделки сложные, но без них никуда. Чтобы максимально обезопасить себя покупателям и продавцам недвижимости эксперты советуют воздержаться от сделки, если вдруг кто-то из участников цепочки отказывается включить в договоры купли-продажи условие одновременной регистрации квартир или возникают сомнения в подлинности документов. В основном же правила безопасности здесь такие же, как при других сделках. Нужно обращать внимание на здоровье и дееспособность ее участников. Например, если владелец жилья злоупотребляет спиртными напитками, то перед сделкой желательно отправить его к специалисту, чтобы тот засвидетельствовал, что на момент ее совершения собственник находился в здравом уме. В противном случае сделку могут аннулировать.

Риэлторы советуют также обратить внимание на ситуацию, когда продавец не является владельцем квартиры, а действует по доверенности. С осторожностью надо относиться к квартирам, оформленным в собственность в начале 90-х. В то время очень часто во время незаконной приватизации нарушались права детей и временно выписанных граждан. Внимательнее надо быть в том случае, если продавец является недавним наследником продаваемого жилья (в деле могут появиться и другие наследники), либо в договоре фигурирует рента, либо в сделке участвуют несовершеннолетние дети.

На все случаи жизни

К альтернативным сделкам люди прибегают в том случае, когда хотят обменять меньшее жилье на большее, например, в семье родился ребенок или же просто материальное благополучие позволяет купить более просторную квартиру. Практикуются и обратные ситуации, когда большее жилье меняется на меньшее, например, из-за финансовых трудностей или по другим причинам. «Нередко пенсионеры, как правило, одинокие, переезжают в квартиру меньшей площади и получают доплату. Это и хорошая прибавка к пенсии, и уменьшение коммунальных платежей. В нашей практике были случаи, когда пенсионеры переезжали на первый этаж в тот же или в соседний дом. Это связано с тем, что им сложно подниматься на верхние этажи, если нет лифта, но они хотят сохранить свой социальный круг общения», — рассказывает Михаил Куликов.

К «альтернативе» часто прибегают семьи, которые хотят разъехаться, например, когда дети устали жить с родителями под одной крышей, либо супруги развелись. В некоторых ситуациях люди нацелены на равноценный обмен, но при этом хотят переехать в другой район, например, ближе к работе или учебе.

Львиная доля

Доля альтернативы на московском рынке недвижимости, по данным компании «НДВ-Недвижимость», составляет 70 процентов. Похожие данные называют и другие участники рынка. Михаил Куликов говорит, что в ноябре-декабре прошлого года люди спешили купить квартиры без альтернативы, чтобы сократить время сделки, в результате чего доля альтернативных сделок уменьшилась. «Люди боялись, что за время подбора вариантов ситуация и без того нестабильная может измениться. В среднем альтернатива подбирается недели две-три в зависимости от сложности. Сейчас, учитывая вот этот небольшой всплеск и вымывание с рынка чистых продаж, наблюдается противоположная тенденция — увеличение числа альтернативных сделок. В целом баланс сохраняется, но колеблется вокруг некоторой величины в 80 процентов», — объясняет эксперт.

Светлана Кондачкова, управляющий партнер, генеральный директор Traid In Realty считает, что в 2015 году доля альтернативных сделок существенно увеличится. «Во-первых, снижается доля ипотечных сделок в связи с повышением кредитных ставок, большой «волны» сокращений и снижения официальных доходов в среднем на 30 процентов. Во-вторых, существенно сокращается доля покупателей, готовых приобрести квартиры на собственные средства. Даже если такие средства имеются, большинство покупателей уходят в режим жесткой экономии и откладывают покупку недвижимости. Поэтому нарастает процент реальных сделок — когда существует реальная потребность в расширении жизненного пространства, переезде в другой район, обмене и прочее», — аргументирует эксперт.

Тенденцию уменьшения количества сделок с прямыми продажами отмечает и Михаил Куликов. Эксперт также связывает это обстоятельство с трудностями в получении ипотеки. «Если раньше люди сначала брали ипотеку и покупали квартиру, и лишь потом продавали свою уже свободную недвижимость, то сейчас это сделать гораздо сложнее. Таких людей было не очень большое количество, но они были и сейчас их доля уменьшится», — считает Куликов.

Юлия Пилипейко Русская планета