- Комментарии экспертов
Выбирая жилье на вторичном рынке, всегда хочется знать, насколько адекватна цена, которую запрашивает продавец, не возникнет ли, например, переплата. Влияют ли на стоимость недвижимости определенные факторы или все определяется на глазок, можно ли сэкономить без особого ущерба для своего комфорта и здоровья или экономия всегда чревата неприятными последствиями? Наконец, реально ли получить скидку и как сподвигнуть собственника облюбованной квартиры к торгу? В этих животрепещущих для покупателей вопросах и постарался разобраться «Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru».
Фактическая база
Вторичная недвижимость – товар сложный, и конечно, ошибочно было бы считать, что ее стоимость берется «с потолка» - она определяется целым рядом критериев. И самым главным из них в каждом из сегментов недвижимости (эконом, комфорт, бизнес, премиум) эксперты единогласно считают расположение: «В Англии существует старая поговорка: есть всего три фактора, определяющие рыночную стоимость недвижимости: место, где она расположена, ее месторасположение и, наконец, место, в котором она находится (дословно: location, location, location)», - напоминает Леонид Муравин, заместитель генерального директора агентства недвижимости «ТРИУМФАЛЬНАЯ АРКА». Здесь учитываются район, в котором расположен дом, его окружение, близость к метро и удобство развязок. Самое дорогое (потому как престижное) московское жилье расположено в ЦАО, в пределах Садового кольца. «А чем дальше от центра, тем цены ниже, стоимость некоторых комнат, расположенных в Центральном округе, даже сравнима со стоимостью квартир, находящихся на окраинах столицы, - отмечает Светлана Бирина, руководитель департамента вторичной недвижимости компании «НДВ-Недвижимость». – А также запад традиционно дороже востока». «ЮЗАО, ЗАО и СЗАО считаются более престижными направлениями. А ЮВАО и ВАО менее благополучные районы, поэтому жилье там стоит дешевле», - говорит Инна Игнаткина, директор отделения компании «МИЦ-Недвижимость» на Пресне.
Чтобы наглядно убедиться в этом, вы можете изучить «Рейтинги округов и районов г. Москвы в марте 2014 года», опубликованные на портале www.irn.ru. Подробнее цены (в долларовом эквиваленте) на недвижимость в районах Москвы вы можете посмотреть, воспользовавшись сервисом «Цены на недвижимость и квартиры по московским районам, округам и метро» от аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU». А средняя стоимость квартир в рублях представлена в нашем журнале: «Цены на квартиры в Москве по административным районам и станциям метро».
Также стоимость московского жилья обычно увеличивает близость к станции метро. «Например, квартира в пешей досягаемости от станции стоит на 10-15% дороже, чем жилье, которое находится в 15 минутах езды наземным транспортом», - сообщает Инна Игнаткина («МИЦ-Недвижимость»). Хотя надо отметить, что соседство с метро имеет не только плюсы, но и минусы: много постороннего народа, больше шума, торговых точек и маргинальных личностей, поэтому этот фактор не всегда толкает цену вверх.
Но что точно увеличивает стоимость – так это парковые зоны, объекты социальной инфраструктуры (школы, детские сады, поликлиники) и магазины, расположенные рядом с домом. «А вот соседство промзон, ТЭЦ, свалок и кладбищ всегда ведет к снижению цены – примерно на 30% по отношению к среднерыночной», - сообщает Ольга Селютина, руководитель отдела вторичного жилья «РК «Русский дом недвижимости». Неблагоприятные соседи снижают стоимость жилья не менее чем на 5%.
Помимо же месторасположения цена квартиры зависит от категории дома, в котором она находится. Здесь различают хрущевки, брежневки, сталинки, различные серии панельных домов, старый жилфонд, старый фонд с капитальным ремонтом, аварийные дома, относительно новые кирпичные или монолитные проекты и т.п. И, например, 5- и 9-этажные панельки (в том числе хрущевки), тем более с неотремонтированными фасадами, как правило, всегда дешевле, чем кирпичные или монолитные дома, расположенные в том же районе. «Так, квадратный метр в монолитном доме, расположенном на удалении от метро, может быть на порядок дороже, нежели в хрущевке, пусть и рядом со станцией метрополитена», - уверяет Тарас Пазяк, управляющий партнер компании «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости». «А квартиры в домах ветхого жилого фонда (без лифтов, с устаревшими коммунальными сетями) дешевле, чем в относительно современных жилых комплексах», - отмечает Инна Игнаткина («МИЦ-Недвижимость» на Пресне). Если же приводить цифры, то, по данным Светланы Кондачковой, управляющего партнера компании Traid In Realty, разница между стоимостью квадратного метра панельного и кирпичного дома при одинаковой этажности составляет не менее 10%, а разница между ценами в современной панели и панельном доме 60-70-х гг. постройки – не менее 20%.
Ну и, конечно, стоимость квартиры зависит от ее собственных характеристик: этажа, планировки, площади кухни, наличия или отсутствия балкона, стеклопакетов, ремонта, а также красивого вида из окон и, естественно, метража. Например, жилье на первом этаже обычно стоит дешевле, чем на среднем или последнем, а квартира под крышей в свою очередь дешевле, чем на среднем, да и на втором этаже объекты тоже менее дорогие: «Первый этаж – это, как правило, 10% дисконт к средней цене, последний – не менее 5% в минус (в старых домах, в новых высотках не обязательно, так как наверху часто расположены видовые квартиры. – От ред.), а второй – 2-3%», - сообщает Светлана Кондачкова (Traid In Realty). «Квартиры со смежными комнатами стоят меньше, чем с изолированными, а однушки с раздельным санузлом дороже аналогичных вариантов с совмещенным санузлом, - рассказывает Инна Игнаткина («МИЦ-Недвижимость» на Пресне). – Если окна расположены на одну сторону, недвижимость будет дешевле, а так называемая «квартира-распашонка», когда окна выходят на две стороны, всегда будет дороже - такая планировка считается более удобной. Но при этом вид из окна на проезжую часть, крупные магистрали, промзону и т.п. всегда снижают стоимость жилья». Дешевле стоят квартиры и с видом на всевозможные козырьки подъездов и магазинов, вывески и т.п. Как отмечает Ольга Селютина («РК «Русский дом недвижимости»), при неудачной планировке и видовых характеристиках квартира может потерять в стоимости до 10% по сравнению с другими вариантами, аналогичными по площади и расположению. А вот влияние ремонта на стоимость вторичного жилья не так однозначно. В принципе, наличие хорошего ремонта может прибавить 10-15% к цене, но далеко не все покупатели желают жить с тем дизайном, который им достанется от прежних собственников, поэтому ценность ремонта часто теряется и в лучшем случае отремонтированные квартиры дольше продаются, а в худшем – компенсируют лишь часть затрат продавца на отделку. Это же можно отнести и к перепланировкам.
Но зато отремонтированный и опрятный подъезд приводит к удорожанию жилья, так же как и консьерж, благоустроенный двор с детскими и спортивными площадками и зонами отдыха, паркинг и приличный контингент жильцов (чаще встречается, например, в ведомственных домах и вчерашних новостройках).
А среди факторов, серьезно снижающих стоимость недвижимости, - различные юридические моменты и проблемы. Например, как отмечает Светлана Кондачкова (Traid In Realty), могут быть дешевле квартиры, полученные в наследство или в подарок, а также те, что находятся в собственности менее 3 лет, если у продавца нет желания указать в договоре купли-продажи их полную стоимость. Жилье иногда дешевеет при сложных альтернативных сделках с разъездами, при сделках, которые идут по доверенности от владельца, при наличии среди собственников несовершеннолетних детей и т.п. И совсем дешевы должны быть квартиры с сомнительными историями, например, если в прошлом их продавали недееспособные граждане или близкие родственники друг другу.
Есть еще специфические факторы, тоже характерные именно для вторичного рынка, - о них говорит Алексей Болдин, генеральный директор агентства «Магистрат» (входит в ГК «Интеко»). Речь – о мотивации продавца и покупателя: «Происходит ли сделка под воздействием значимых обстоятельств или нет? Присутствует ли у одной из сторон необходимость срочно ее завершить?» Также, отмечает эксперт, серьезно повлиять на цену может наличие или отсутствие конкурентов - как со стороны покупателей, так и со стороны продавцов.
Реальные цены
Однако все вышеуказанные факторы на самом деле могут учесть лишь специалисты – оценщики недвижимости либо риелторы, и на практике цены часто устанавливают исходя из личных соображений. Причем даже в тех случаях, когда собственники прибегают к помощи профессионалов, ведь, как известно, хозяин – барин, и посредники не могут запретить продавцу указать тот ценник, который он хочет, даже если он завышенный: «Например, есть целая категория продавцов «мне не срочно», которые приходят в агентство с желанием продать подороже, пусть и не быстро», - говорит Кеэмя Дегтярева, генеральный директор компании «Инт-Н, Интеллектуальная Недвижимость» (int-n.ru). «Конечно, все мы читаем газеты и пользуемся интернетом, и если в прессе кричат, например, что жилье будет дорожать, и продавец, и покупатель не могут на это не реагировать», - предупреждает Алексей Болдин («Магистрат»).
Как правило, такие истории заканчиваются тем, что цена все-таки снижается до рыночной, но тем не менее объем предложений с завышенными ценами есть всегда и он не такой уж маленький. Поэтому покупать первую просмотренную квартиру, пусть даже и идеально удовлетворившую все запросы, не стоит, правильнее будет посмотреть другие варианты и сравнить цены – вполне возможно найдется жилье не хуже, но дешевле. И тем более этот совет справедлив, если стоимость понравившейся квартиры была установлена без помощи профессионалов рынка недвижимости.
«Ведь собственник не всегда может трезво оценить стоимость своего жилья. Обычно он, определяя цену, либо ориентируется на необходимую ему сумму, либо исходит из собственной привязанности к месту проживания», - отмечает Инна Игнаткина («МИЦ-Недвижимость» на Пресне). «Причем, как правило, продавцы очень хорошо учитывают положительные, с их точки зрения, факторы и стараются не замечать отрицательные», - добавляет Аркадий Власенко, генеральный директор АН «Мегаполис-Сервис» г. Железнодорожный». Максимум, что делают такие собственники – это сравнивают свои представления о стоимости жилья с объявлениями о продаже квартир. Таким образом, они отчасти ориентируются на других продавцов, не задумываясь, что их квартира может на самом деле довольно существенно отличаться от той, что значится в объявлении, хоть она и находится в том же районе, в аналогичном доме, и даже имеет практически такой же метраж.
Но, впрочем, такая вот субъективная оценка не всегда приводит к переплате, а иногда, наоборот, позволяет купить весьма хорошую квартиру ниже рынка. Дело в том, что у каждого человека свои вкусы и предпочтения, и то, что раздражает продавца, покупателю может, напротив, нравиться, и если в стоимость жилья заложен дисконт за неблагоприятную по мнению собственника характеристику, то у ценителя такого «недостатка» появляется шанс сэкономить. «И ведь неблагоприятным может оказаться любой фактор. Даже близость к метро для кого-то преимущество, а для кого-то — беда. Например, однажды я продавал квартиру в 20 метрах от выхода из метро «Речной вокзал» и все допытывался у продавца, почему он решил поменять жилье и съехать с такого местечка. Он ответил, что его замучили толпы людей и вечный круговорот, когда даже домофон в подъезде не спасает от множества непрошеных «гостей», справляющих нужду прямо на лестничных площадках. Чтобы быстро и легко найти покупателя, продавец снизил стоимость квартиры. Теперь продавец живет в тихом районе вдали от толп, а покупатель просто счастлив от выгодного приобретения», - рассказывает Леонид Муравин (АН «ТРИУМФАЛЬНАЯ АРКА»). «А в моей практике был случай, когда ценность квартиры в глазах покупателя повысил вид из окна на храм», - говорит Аркадий Власенко (АН «Мегаполис-Сервис» г. Железнодорожный»). Это, очевидно, позволило продавцу продать жилье по установленной цене без всякого торга. В общем, кому-то нравятся районы рядом с лесом, а кому-то надо, чтобы вокруг бурлила городская суета, и если хочется сэкономить, можно поискать продавца с противоположными приоритетами.
Вопрос скидки
Естественно, субъективность ценообразования вторичной недвижимости наталкивает на мысль о возможности попросить продавца о скидке. Эксперты рынка недвижимости уверяют, что во многих объявлениях о продаже жилья цены завышены: «Рыночная же цена квартир определяется по ценам реальных сделок, и, по нашей статистике, она на 6-7% ниже, чем в рекламе», - сообщает Аркадий Власенко (АН «Мегаполис-Сервис» г. Железнодорожный»). Собственно, на такой дисконт и стоит рассчитывать.
Однако, получить его не так уж и просто. Во-первых, когда стоимость недвижимости устанавливается с учетом рекомендаций риелторов или на основании оценки и изначально соответствует среднерыночной, то у продавца нет смысла уступать: «Фактически если оценку квартиры проводил специалист, то скидка уже заложена в стоимость объекта», - утверждает Тарас Пазяк («МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости»). Покупатель на объект с адекватной ценой, как правило, находится быстро, особенно если это ликвидная однушка или двушка. Здесь исключением может стать разве что вполне хорошая, но менее ликвидная недвижимость, например, многокомнатная квартира, пентхаус и т.п.
А во-вторых, даже если стоимость жилья была завышена, для дисконта нужен повод. Таким поводом могут стать наличие достаточной для покупки недвижимости суммы, что исключает альтернативную сделку и ипотеку, либо какие-нибудь недостатки квартиры.
Продавец, конечно же, прекрасно знает о минусах своего объекта и, в принципе, учитывает возможность торга, понимая, что выбор предложений на вторичном рынке довольно большой и переоцененные объекты практически не продаются. Но вот указывать на недостатки покупателю ни один продавец, естественно, не будет: «При купле-продаже каждый защищает свою позицию: продавец указывает на достоинство, а вот на неблагоприятные факторы должен указывать покупатель», - говорит Светлана Кондачкова (Traid In Realty). Таким образом, чтобы получить скидку, надо найти минусы жилья, причем не субъективные, вроде неинтересного вида из окна или соседства дома со школой, а объективные, такие как плохая экология района, удаленность от метро, неузаконенная перепланировка, отсутствие стеклопакетов, подтекающие трубы ванной и т.п. При обнаружении слабых мест шансы на дисконт значительно повышаются: «Если терпеливо и с уважением относиться к торгу, объяснять продавцу некоторые минусы объекта, подтверждая свои доводы соответствующими фактами, то о понижении цены вполне можно договориться», - уверяет Кеэмя Дегтярева («Инт-Н, Интеллектуальная Недвижимость»). А для бОльшего успеха можно все-таки доверить свои интересы специалистам – они лучше осведомлены о среднерыночных ценах и знают, где искать недостатки, да и опыт переговоров на поприще недвижимости у них явно богаче.
Надо ли экономить?
Но какой бы привлекательной в итоге ни оказалась цена, далеко не всегда стоит покупать дешевый объект. Конечно, не обязательно низкая стоимость недвижимости и хорошая скидка свидетельствуют о серьезных недостатках жилья и сулят проблемы: «Безусловно, выход на рынок вариантов по стоимости ниже рыночной может быть связан с личными обстоятельствами продавца – например, со срочным переездом или срочной необходимостью в крупной сумме денег», - говорит Тарас Пазяк («МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости»). Также дешевле рынка предлагается довольно специфичное жилье, подходящее только определенным группам граждан: «Например, объект может быть в очень достойном состоянии, иметь прекрасную инфраструктуру и соседство, но при этом он будет удобен лишь тем, кто передвигается исключительно на личном и наземном транспорте», - отмечает Кеэмя Дегтярева («Инт-Н, Интеллектуальная Недвижимость»). Ну и в конце концов, в рекламном объявлении возможны опечатки.
Но в любом случае очень низкая цена или существенная скидка должны настораживать: «Если я встречаю квартиру стоимостью ниже рынка, появляются вопросы. Почему продавец захотел продешевить? Что его побудило? А в чем кроется сложность? А что с документами? Какая ситуация сложилась? Пока я не выясняю всю информацию, я даже не привожу клиентов на просмотр», - рассказывает Леонид Муравин (АН «ТРИУМФАЛЬНАЯ АРКА»).
«Например, если собственнику необходимо найти покупателя за очень короткий срок, а в квартире нет понижающих стоимость факторов, то достаточно будет снижение цены на 3% от среднерыночной», - уверяет Светлана Кондачкова (Traid In Realty). А более существенный дисконт – это всегда повод задуматься: «К примеру, если цена в рекламе более чем на 15-20% ниже рыночной, это может быть «замануха» от недобросовестных риелторов», - сообщает Аркадий Власенко (АН «Мегаполис-Сервис» г. Железнодорожный»). И в лучшем случае при личной встрече с риелтором будет объявлена настоящая цена, а в худшем – мошенники продадут «нехорошую» квартиру.
Но, впрочем, «нехорошая» - это понятие относительное. При низкой цене покупатели закрывают глаза на многие недостатки и идут на компромиссы, приобретая квартиры и в Капотне, и в хрущевках с изношенными коммуникациями, и в ветхих домах. Однако какой бы привлекательной ни получалась цена и как бы ни требователен был покупатель, эксперты рынка недвижимости не советуют пренебрегать историей жилого объекта. Проверка юридической чистоты должна проводиться при любой сделке, и если возникнут сомнения, от покупки лучше отказаться, а то ведь можно остаться и без жилья, и без денег.
«Например, осторожно надо относиться к продаже жилья по доверенности или к собственности, доставшейся продавцу не от прямых наследодателей (родителей или детей). В первом случае появляются вопросы: не отменит ли собственник сделку, не подставной ли человек с поддельной доверенностью продает объект. А во втором – возникает подозрение о возможном появлении других наследников, готовых оспорить наследство», - говорит Кеэмя Дегтярева («Инт-Н, Интеллектуальная Недвижимость»). Также не надо покупать квартиру, если среди ее собственников есть недееспособный гражданин либо несовершеннолетний ребенок, подобные сделки могут быть оспорены, а во втором случае к тому же потребуется время на получение согласия органов опеки и попечительства, что затягивает процесс купли-продажи минимум на две-три недели. «И еще должен настораживать тот факт, что квартира часто переходила от одного собственника к другому», - замечает Светлана Бирина («НДВ-Недвижимость»). И совсем не желательны разного рода обременения квартиры: долги, залог банка, аресты приставов и т.д.
А кроме этого Кеэмя Дегтярева («Инт-Н, Интеллектуальная Недвижимость») при покупке недвижимости советует задумываться и о здоровье: не стоит экономить, если квартира находится, к примеру, в загазованном районе, вблизи от производств или шумных транспортных магистралей.
Резюме «Журнала о недвижимости MetrInfo.Ru»
Стоимость вторичной недвижимости зависит от множества факторов, но, правда, их влияние на цену грамотно определить может лишь специалист. А сами продавцы квартир обычно определяют цену на глазок, опираясь на объявления о продаже аналогичного жилья и на собственные соображения, поэтому стоимость недвижимости изначально бывает завышенной. В этом случае можно просить небольшую скидку, мотивируя, например, недостатками объекта. Но надо понимать, что большой дисконт обычно скрывает в себе какие-то существенные изъяны либо юридические проблемы, и связываться с этим не стоит даже ради существенной экономии, ведь можно потерять не только свой комфорт, но и приобретенное жилье, и уплаченные за него деньги. Поэтому к покупке вторичной квартиры следует подходить с максимальной осторожностью.
Источник: Ольга Агуреева, корреспондент MetrInfo.Ru.
