- Комментарии экспертов
Порог входа - это минимальная сумма, позволяющая что-либо приобрести. Нижняя граница на московском рынке недвижимости - 5 млн руб., на которые можно купить маленькую однушку далеко от метро. Ну а за МКАД этих денег хватит на двух- и даже трехкомнатную квартиру.
Переступить и войти
На самом краю Москвы, куда трудно добираться общественным транспортом, например в Дегунино, Солнцево или Новопеределкино, с 5 млн руб. можно рассчитывать на отремонтированную квартиру площадью 38-40 кв. м, даже со встроенной кухней. Если брать без ремонта и мебели, получится чуть дешевле. У метро жилье, конечно, пользуется гораздо большим спросом, потому и дороже. За 5 млн если и найдется квартира у станции подземки, то это будет крошечное гнездышко размером метров 30, с кухней метров 6. А в самом депрессивном районе, на востоке города, например в Капотне, квадратные метры совсем дешевы. По словам Нины Кузнецовой, учредителя компании Traid In Realty, отдельным везунчикам удается купить за 5 млн руб. целую двушку около 50 кв. м общей площади, с кухней от 8 кв. м.
Все это будет вторичка, старый жилой фонд, где и коммуникации изношенные, и подъезды не блещут удобством и чистотой. То ли дело новый дом - хоть и в том же Бирюлево Восточном, но это уже современное жилье. В готовом монолитно-кирпичном ЖК «Загорье», имея на руках 4,92 млн руб., можно приобрести однушку площадью 37,8 кв. м. До метро хоть и далеко (надо ехать), зато дополнительных затрат жилье не потребует, так как продается уже с отделкой.
В принципе, не проблема купить за 5 млн квартиру в доме современной панельной серии, например в Солнцево. Скоро ГК «Пионер» откроет продажи готовых однокомнатных квартир в жилом квартале «LIFE-Митинская». Как сообщил Дмитрий Отяковский, директор по маркетингу и развитию ГК «Пионер»-Москва, квартиры площадью от 31 кв. м, но у метро, будут предложены за 4,5-4,7 млн руб., причем уже с отделкой. Однако большинство первички продается все же без отделки, а она, как и меблировка, по нынешним временам стоит недешево. Самый примитивный вариант в панельном доме обойдется в 8 тыс. руб. за кв. м, в монолитном - от 18-20 тыс. Таким образом, за отделку в скромной панельной однушке 40 кв. м придется отдать никак не меньше 320 тыс. руб.
Побольше, но подальше
Если нужна квартира попросторнее, а денег 5 млн и больше взять негде, есть два решения: взять ипотеку или отправиться за МКАД. Как подтверждает Н. Кузнецова, в этом бюджете доступны двух-трехкомнатные квартиры в новостройках типовых улучшенных серий или в малоэтажных домах по индивидуальным проектам в ближнем Подмосковье.
Чем дальше от МКАД, тем больше метров получится купить. Например, в 1 км от МКАД, откуда за 15 мин транспортом реально добраться до метро «Молодежная», за 4,36 млн руб. предложат всего лишь однокомнатную квартиру площадью 37,3 кв. м в панельном доме - правда, с отделкой и расположенную в престижном стародачном месте. А в 16 км от города за те же деньги можно разжиться целой трешкой размером 67,4 кв. м в малоэтажном ЖК «Новое Нахабино» (тоже панель и тоже с отделкой).
Разумеется, подмосковные города, как и столичные районы, делятся на престижные и не очень, популярные и депрессивные. Одними из самых востребованных считаются Одинцово, Мытищи и Реутов. Там за 5 млн руб. можно купить квартиру площадью 65-70 кв. м в монолитном доме, если успеть на самом старте продаж. «Когда строительство начнется, цены поднимутся, но и тогда на эту сумму вы сможете позволить себе квартиру площадью 55-60 кв. м», - говорит Роман Семчишин, коммерческий директор TEKTA GROUP.
Как и в Москве, на востоке жилье дешевле всего - за эти деньги можно выгадать и трешку. Прежде всего это касается Балашихи, где реально купить квартиру площадью около 100 кв. м. А на стадии строительства получится и дешевле - примерно от 4,1 млн руб., так что остаток пойдет на отделку. Причем, вполне возможно, это будет не какой-нибудь эконом, а вполне комфортный монолит с красивым архитектурным проектом. Примерно так же обстоят дела в Железнодорожном.
Более того, Юлиан Гетман, директор департамента новостроек компании «ИНКОМ-Недвижимость», утверждает, что на просторах Московской области за 5 млн руб. кое-где продаются целых две квартиры. Так, пару оптом продают в поселке Лесной Пушкинского района: две двухкомнатные квартиры по 57,9 кв. м в готовом монолитно-кирпичном доме.
Расти, мой вклад!
Если вопрос стоит не о поиске жилья для себя, а о вложении денег, то пять «лимонов» можно пристроить очень удачно, если придерживаться нескольких простых правил. «Я бы рассматривала в первую очередь новостройки на ранней стадии у известных девелоперов с большим количеством завершенных проектов и с безупречной репутацией, - говорит Н. Кузнецова. - По мере роста стадии готовности и с учетом успешности проекта в целом цена за год-два увеличится минимум на 20-30%». Таким образом, за счет повышения стоимости в процессе строительства ваши 5 млн всего за пару лет превратятся в 6,5 - таких ставок сейчас не дает ни один банк.
Прибавьте сюда общий рост цен на недвижимость - в пределах реальной инфляции. «В среднем по рынку увеличение составляет около 12% в год», - отмечает Р. Семчишин. То есть ваша недвижимость за два года подорожает еще как минимум на 1,2 млн - итого 7,7 млн руб. Неплохо?
По окончании строительства квартиру можно сдавать, извлекая из нее дополнительный доход. Сейчас прибыльность аренды жилья составляет примерно 3-5% от стоимости. Эксперты советуют: квартира для сдачи должна быть не очень большой, но опять-таки либо рядом с метро, либо (если в области) рядом со станцией железной дороги. Покупая новостройку, выбирайте отделку под ключ, это позволит сэкономить на ремонте. Если вы делаете его сами, помните: отделка должна быть нейтральной по стилю и недорогой.
Источник: Ирина Богатырева, Кореспондент "Из рук в руки".
