- Комментарии экспертов
Выбирая городскую квартиру или загородный дом, будущие новосёлы обязательно поинтересуются: а кто строил?
Своеобразна человеческая натура: прежде чем что-то приобрести в магазине или на рынке, надо непременно узнать имя производителя товара. И уж потом выяснять его качество, различные свойства, другие характеристики. Так и с жильем.
И если это «продукт», а точнее объект, известной компании, то её «послужной список» – надёжная гарантия правильного решения в приобретении именно этой недвижимости. А вот постройка, возведенная неизвестной фирмой, сразу же вызовет массу дополнительных вопросов, суть которых сводится к одному: стоит ли ей доверять?..
Все познаеётся в сравнении
Надо признать: за годы советской власти нас приучили к тому, что всё западное обязательно лучшее. Видимо, из-за жесткого отбора товаров и услуг нам перепадали не самые худшие образцы made in ne u nas. Мы падки были до всего импортного, потому что «это фирмА» (именно с ударением на последний слог). Падение «железного занавеса», интеграция в мировую экономику позволили взглянуть на импорт-экспорт совершенно другими глазами. Оказалось, что и мы что-то кроме ракет производить можем, да и среди зарубежного изобилия товаров встречается откровенная «некондиция». Действительно, все познается в сравнении. Этим же принципом стали руководствоваться и в процессе формирования цивилизованного отечественного рынка недвижимости.
Первыми, как известно, мощный строительный десант высадили турецкие и югославские компании. И оставалось только удивляться скорости возведения ими жилых и коммерческих объектов. Вскоре к ним подтянулись и наши, отечественные структуры – помимо традиционных «флагманов стройиндустрии», сумевших перестроиться в новых условиях, вновь образованные частные структуры, успешно пережившие застой в делах и финансовые потрясения конца 90-х. В период политической и экономической стабильности свои денежные ресурсы и передовые технологии предложили крупнейшие западноевропейские и заокеанские корпорации. И их звонкие бренды стали вполне привычным атрибутом столичных новостроек. Звёзды мировой архитектуры стали авторами ряда знаковых объектов Москвы. И как составная часть этой тенденции иностранные инвестиционные, консалтинговые, девелоперские, риэлторские и им подобные компании прочно закрепились на российском рынке, тем самым задав ему высокий уровень.
Появление в 1997 году жилого комплекса «Агаларов Хаус» кардинальным образом изменило ситуацию в сфере недвижимости. Он стал своего рода якорным для формирования дорогого сегмента. Стали образовываться целые кварталы престижного, комфортного жилья – Остоженка («Золотая миля»), Арбат, Патриаршие пруды, Плющиха, Замоскворечье, а за городом – Жуковка, Барвиха и другие поселения вдоль Рублево-Успенского шоссе. С возведением качественно новых объектов понятие «элитная недвижимость» обогатилось такими категориями, как уникальный архитектурный проект, клубный формат, особняк, пентхаус, видовые характеристики, приватные зоны, охраняемая территория, подземный автопаркинг, «умный» дом, персональный зимний сад, однородное социальное окружение…
Гарант успеха
Сегодня сложно выделить компанию, чья имиджевая составляющая смогла бы повысить стоимость её объекта. Тем не менее сложившаяся репутация помогает формировать лояльную среду среди покупателей. «О высоком авторитете застройщика на рынке можно говорить, когда есть возможность оценить опыт девелопера. Если у застройщика есть серьёзный список реализованных проектов, отточены технологические процессы, если он использует легальные схемы реализации и грамотную договорную базу, – говорит Светлана Кондачкова, управляющий партнер Traid In Realty. – При прочих равных условиях покупатель отдаёт предпочтение объекту от застройщика с именем, нежели неизвестной девелоперской компании, даже если у неизвестной компании цена интереснее». «Авторитет застройщика гарантирует реализацию дорогостоящего проекта. А ведь надо напомнить, что продажи в таких домах в основном начинаются на стадии котлована и продолжаются в период активного строительства, когда сами объекты не имеют товарного вида, – подчеркивает Ирина Могилатова, генеральный директор агентства элитной недвижимости TWEED. – В этой ситуации требуется подтверждение, что возведено будет именно то, что декларировалось изначально. К сожалению, не все застройщики выполняют взятые на себя обязательства. Это относится не только к срокам сдачи, но и к параметрам дома... И это становится еще одним показателем надёжности компании».
Репутация застройщика особенно важна для инвестора на нулевом цикле проекта, когда риски наиболее высоки. «Здесь имя компании и её опыт на рынке являются своего рода гарантом успешного завершения строительства, – поясняет Евгений Юр, директор по новостройкам компании Paul’s Yard. – В ситуации, когда здание уже построено и принято ГК, этот фактор становится для покупателя менее важным. Определяющими для него в этот момент являются технические характеристики и эмоциональные ощущения, вызываемые новым объектом».
«Авторитет застройщика важен, но решающим на рынке являются сейчас цена, наличие исходно-разрешительной документации и ТУ на начальном этапе, – подтверждает Валерий Лукинов, коммерческий директор компании «Керамо». – В таком случае продажи строятся исключительно на авторитете риэлторской компании, которая особое внимание уделяется проверке документации, имеющейся у застройщика, и ориентируется на максимально большой объем предложения различных форматов и ценовых сегментов. Некоторые девелоперы не афишируют свою компанию в рекламе, но на сделках риэлторы так или иначе открывают имя правообладателей, чтобы процедура купли-продажи была абсолютно прозрачной».
«Случаи, когда застройщик пытается скрыть какую-либо информацию о себе, бывают, – говорит Наталья Соломонова, генеральный директор компании «МИЦ-Недвижимость» (ГК «МИЦ»). – Несколько лет назад, например, одна компания предлагала нам заключить агентское соглашение и одним из условий сотрудничества было неразглашение контактных данных – адреса, телефона офиса. Компания объясняла это тем, что при любых обстоятельствах не хочет контактировать с потенциальными покупателями квартир. При детальном рассмотрении документов подобных компаний выясняется, что они работают по «кривым» схемам. Несмотря на то, что недобросовестные застройщики, как правило, предлагают большую комиссию за наши услуги, мы отказываемся сотрудничать с ними. В целом можно сказать, что ни одна добропорядочная компания-застройщик, у которой всё в порядке с документами и процессом строительства, не будет скрывать свое имя и контактные данные».
Под чужим флагом
«Предположим, малоизвестный застройщик – частное лицо или, например, небольшой банк, получивший некий непрофильный актив, выводит объект недвижимости на рынок. В этом случае «флаг» крупного агентства недвижимости будет являться знаком качества для покупателей, потому что раз этот символ будет привлекать покупателей к объекту, как минимум не может быть обмана, потому что иначе бы агентство недвижимости не стало рисковать своей репутацией, – полагает Валерий Мищенко, председатель совета директоров компании Kaskad Family. – Получая сильный бренд риэлтора в поддержку, многие финансовые институты, не понимая, насколько успешно будет развитие для них непрофильного актива, предпочитают не называть своё имя. Это неправильно, потому что сильный бренд безусловно влияет на покупателя. Ему важно знать, особенно на ранней стадии продукта, когда ещё нет завершенного строительства объекта, что застройщик обладает финансовым ресурсом, достаточным для того, чтобы довести этот объект до конца».
«Сегодня репутация застройщика – важнейший фактор для принятия решения о покупке и важнейший фактор при подписании риэлтором договора с застройщиком о реализации объекта, внесении его в базу и т.д., – говорит Наталья Картавцева, директор по продажам компании ОПИН. – В то же время для конкретного риэлтора, который работает на этом рынке, наибольшее значение имеют размер комиссии и быстрота получения этой комиссии – он скорее поведёт клиента в посёлок, где получит больший процент, чем к добросовестному застройщику, если там процент будет меньше».
После волны недостроя и дел об обмане вкладчиков, в своё время захлестнувшей российский рынок недвижимости, значение реноме застройщика сложно переоценить. Покупатель воспринимает его как фактор, уменьшающий риск незавершённого строительства, и в этом он, конечно же, прав. «Безусловно, репутация компании-застройщика во все времена имела и имеет большое значение, – рассказывает Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». – Покупка квартиры через профессиональные, зарекомендовавшие себя риэлтерские компании способна минимизировать риски покупателя. В крупных компаниях работают юристы, специализирующиеся именно на первичном рынке, которые обязательно проводят юридическую экспертизу документов застройщика. При заключении договора с компанией необходимо уточнять особенности постпродажного обслуживания и самое главное – сроки и процедуру оформления квартиры в собственность. При выборе застройщика нужно изучить репутацию компании, срок её деятельности на рынке, наличие реализованных проектов. Для этого стоит поискать информацию о застройщике в сети интернет, в поисковых системах, в новостях, на сайте самой организации. Проверить, не значится ли она в черных списках компаний, которые можно найти опять же в интернете. Особое внимание нужно обратить на то, сколько лет компания уже работает на рынке, в какие проекты инвестировала средства, как шло строительство объектов, вовремя ли они были завершены. Не помешает также съездить на уже построенные компанией объекты, если они есть, поговорить с местными жителями, как шло строительство и заселение. Всё это позволит создать относительно объективный портрет застройщика.
Доверие к застройщику должно быть подкреплено документами, подтверждающими законность строительства. По выбранному вами объекту покупатель может попросить застройщика предоставить разрешительные документы. Их состав может различаться в зависимости от проекта, но по максимуму включает акт выбора земельного участка, договор аренды на землю, где проводится строительство, инвестиционный контракт, разрешение на строительство и проектную декларацию.
Хорошим показателем юридической чистоты объекта является наличие ипотечной аккредитации, то есть возможность получить ипотечный кредит в том или ином банке или банках. Это является дополнительным плюсом, поскольку банки проводят тщательную проверку каждого объекта. Стоит отметить, что отсутствие аккредитации может быть связано с начальной стадией строительства объекта. Потому что банки, как правило, кредитуют новостройки, построенные на не менее чем 50–70%.
Сегодня покупатели обращают больше внимания и на схемы продаж, по которым реализуются квартиры. Наибольшим доверием пользуются проекты, реализуемые по договору долевого участия, по которому ФЗ-214 установлены гарантии для участников долевого строительства от недобросовестных застройщиков – проектная декларация».
Бренд... Просто бренд
Некоторые эксперты утверждают, что имя застройщика будет играть значительную роль, когда все объекты станут одинаковыми и нужно будет бравировать именем. Пока же компании брендируют не себя, а собственные постройки. К примеру, Александр Илюхин, генеральный директор агентства недвижимости «Апрель», считает, что понятие застройщика очень размыто: подрядчик кладёт кирпичи и «не светится», инвестор даёт деньги и мало влияет на строительство, девелопер занимается своими делами. Такова на данном этапе закономерность. В свою очередь, для покупателя на первом плане место расположения будущего жилья, на втором – площадь апартаментов, планировка помещений, их внешний вид, на третьем – инженерная начинка, далее – инфраструктура (безопасность, удобный паркинг, транспортная доступность, близость к торговым центрам, учебным учреждениям) и т.д. Застройщик в этом своеобразном рейтинге внимания потребителя, по его мнению, в лучшем случае займёт 10-ю ступень.
«У каждой крупной девелоперской компании есть сотни генподрядчиков и субподрядчиков. И качество их работы разное. Только привлечение зарубежной строительной компании, как например Shtrabag или Hochtief, является гарантией качественного строительства. Это бренды, которые априори не нанесут урон своему имени плохим качеством строительства, – продолжает Валерий Лукинов. – Однако не стоит упускать из вида, что привлечение именитых компаний ведёт к удорожанию стройки на 25%, поскольку за заявленное европейское качество несёт ответственность целый эшелон профессиональных строителей. Некоторые российские компании стали вводить проект строительства в цивилизованные рамки и строить по западным меркам, производить акты скрытых работ (связка арматуры, заливка фундамента и т.п.). Но такой подход однозначно ведёт к удорожанию проекта в целом».
«Покупатели, общаясь со знакомыми, изучая информацию в сети интернет, уже понимают, что ждать от застройщика (будет ли сдана новостройка в срок, будет ли оперативно оформлена собственность, будут ли соответствовать реальные характеристики объекта, заявленным в рекламе). Даже мощная пиар-кампания застройщика не может исправить последствия плохого качества строительства или длительных задержек ввода в эксплуатацию домов, построенных ранее», – уверен Сергей Лушкин, генеральный директор компании «Квартал Риэлти».
Понятно, что на нашем рынке недвижимости пока окончательно не сложилось понятие имиджа застройщика. Это результат того, что редко кто выстраивает чёткую репутацию бренда. Все слухи и мнения о том или ином застройщике носят порой противоречивый характер. Всё ещё характерна ситуация, когда два аналогичных объекта – один с именем, другой без – будут стоить одинаково и реализовываться приблизительно за одинаковый период. А ведь по статистике как минимум в 80% случаев реноме застройщика играет существенную роль при принятии решения о покупке жилья. Но хорошую репутацию нужно не только заслужить, но и постоянно поддерживать.
Шевчук Александр Журнал Квадрум
