- Комментарии экспертов
Сегодня количество сделок не так велико, а покупателей с живыми деньгами еще меньше. Можно предположить, что ведущей тенденцией стал процесс детерминации цен в зависимости от большего числа факторов, нежели чем раньше, когда практически все зависело от района и качества дома. RealEstate.ru решил узнать у специалистов столичного рынка недвижимости, происходит ли это расслоение, и стала ли цена объекта в большую зависимость от локального месторасположения дома и планировки квартир.
Учредитель Traid In Realty Нина Кузнецова:
Да, кризис сыграл свою положительную роль. Сейчас покупатель при выборе гораздо более придирчиво подходит к характеристикам квартиры. И в этом смысле сегодня он обращает внимание не только на стоимость, общую площадь и близость от метро, но и на более тонкие параметры: вид из окон, планировка квартиры, ближайшая социальная инфраструктура, экология района и т.д.
Очевидно, что сегодня даже в сегменте эконом класса отрицательные факторы (шумная улица, темная квартира, неудачная планировка) влияют в первую очередь на ликвидность квартиры. Покупатели, не ограниченные жестко в бюджете покупки, естественно, будут покупать квартиры без явных недостатков. Если в одном доме выставлено несколько квартир, то они будут выбирать квартиру с окнами во двор, а не на улицу или с видами на парк, а не на оживленное шоссе. Выбор будет происходить также и в пользу более удобной планировки среди квартир в однотипных домах панельных серий. Например, разница в планировке однокомнатной квартиры в сериях П-3М и П-44Т весьма существенная. Главное отличие заключается в метраже комнаты, который составляет 14 и 18 кв. м соответственно. Частыми критериями отбора являются также состояние подъезда, лестничной клетки и самой квартиры.
Конечно же, все эти факторы имеют влияние и на стоимость объекта недвижимости, но не очень значительную, на уровне 5-10%, если говорить про сегмент эконом-класса. Так, например, однокомнатная квартира в стандартном панельном 17-этажном доме в спальном районе, с окнами во двор или на шумную улицу обычно отличается по цене примерно на 200 - 300 тыс. руб., при средней стоимости 4,5- 5 млн руб. за квартиру.
В сегментах бизнес-класса и элитных объектах их влияние гораздо более существенно. Так, элитные квартиры на высоких этажах с видовыми характеристиками могут отличаться по стоимости квадратного метра от квартир на более низких этажах без видов на 20-30%. Так же серьезно на цену в элитном сегменте влияет и конкретное месторасположение объекта, а вот развитость собственной инфраструктуры жилого комплекса (бассейн, SPA, консьерж и. т.д.) влияет на цену не так значительно. Если говорить об архитектурно-планировочных решениях, то для квартир в домах бизнес- и элитного класса, которые продаются чаще всего без отделки и с условной планировкой, самыми важными составляющими являются достаточное количество окон, стояков, высота потолков, глубина жилых зон и прочее. Покупатели жилья такого класса обращают серьезное внимание именно на эти параметры и если они не соответствуют их запросам для реализации конкретной планировки квартиры, то квартира просто не покупается. И это в большей степени не вопрос стоимости квадратного метра, а вопрос именно нужных покупателю параметров.
Генеральный директор компании "МИЭЛЬ-Инвестиции в регионы" Алексей Пашкевич:
Как говорят англичане, для недвижимости главное - Location, location, location (место, место, место). И действительно, в настоящее время покупатели стали внимательнее относиться к тем вещам, которым ранее не уделяли большого внимания. Так, квартира с тихим двором и солнечной стороной, при прочих равных, будет продана значительно быстрее, чем квартира, выходящая на темную сторону и шумную дорогу. Для нивелирования этого фактора продавцам приходится снижать цену, таким образом, эти факторы непосредственно влияют (и усиливают свое влияние) на покупателя.
Планировки квартир практически не влияют на цену, если говорить о новостройке со свободной планировкой, и влияют, если речь идет о готовых перегородках. В данном случае разница в стоимости квартир одной площади в одном доме, с разными планировками (например, двухкомнатная с комнатами на одну сторону, и с комнатами на две стороны – «распашонка») может составить до 10%.
Влияние социальной инфраструктуры на цену из всех перечисленных факторов наиболее слабое, однако оно присутствует. Дело в том, что на стадии приобретения покупатели достаточно редко досконально изучают этот вопрос. То есть если есть детский сад это уже хорошо, а что в него попасть нельзя, и очередь в него на три года вперед, покупатели квартиры узнают значительно позже. Однако, при прочих равных, квартира, расположенная в доме с развитой инфраструктурой или рядом с ней, будет продана значительно быстрее.
При удачном совпадении ряда факторов (рядом детский сад, хорошая планировка, солнечная сторона, тихий двор и т.п.) квартира действительно может стоить до 20% дороже аналогичного предложения, но лишенного этих факторов. И наоборот, ухудшающие факторы могут суммарно снизить стоимость квартиры на величину до 20%. Современный рынок недвижимости является рынком покупателя. Поэтому в некоторых случаях скидка может составить и до 30%
Руководитель отделения «Октябрьское Поле» компании «Инком-Недвижимость» Михаил Раздольский:
Зависимость стоимости квартиры от локального расположения не стала сильнее. Разница в цене квартир, одинаковых по площади и расположенных в одном жилом комплексе, по-прежнему не превышает 10%. В элитном доме разница в зависимости от видовых характеристик, инсоляции и этажа может доходить до 20%. Однако примерно такая же разница наблюдалась и раньше.
Отрицательные факторы (шумная улица, темная квартира, неудачная планировка) имеют значение только для сегментов эконом-класса и бизнес-класса. Элитный дом не может стоять на шумной улице или предлагать квартиры, из окон которых видны глухие заборы или гаражи, иначе это уже не элитный дом. Неудачная планировка меньше всего влияет на стоимость квартиры. При сопоставимых площадях цена квадратного метра такой квартиры снижается не более, чем на 2-5%. Более существенна разница, если квартира находится на первом этаже или её окна выходят на бетонный забор промзоны, в этом случае она может составить уже 5-10%.
Хотелось бы отметить, что чем дешевле квартира, тем меньшее значение имеют такие факторы, как вид из окон или планировка. Особенно это актуально для сроков экспозиции, например, в сегменте эконом-класса квартира с неудачным видом из окна не будет зависать в риэлторских агентствах по несколько месяцев. Напротив, квартира со скидкой «уйдет» быстрее, чем аналогичные квартиры без скидки, поскольку в эконом-классе основополагающим фактором остается цена.
При этом никакая квартира не может стоить дороже на треть только из-за красивых панорамных видов или хорошей планировки. Максимальная разница при прочих равных условиях – это около 20%.
Артем Блюденов, RealEstate.ru
