Москва строящаяся. Где прописаны новые ЖК?

В соответствии с планом жилищного строительства в текущем году в Москве должно быть возведено почти 2,5 млн кв. м жилья, из них 530 тыс. кв. м — за счет городского бюджета (то есть эти площади не попадут в свободную продажу). По данным столичного стройкомплекса, на начало осени в Первопрестольной сдано в эксплуатацию 870 тыс. кв. м жилой недвижимости, включая более 100 тыс. кв. м на территориях, присоединенных к Москве. 

Конечно, на практике в основном ввод жилья происходит в IV квартале года, поэтому пока трудно сказать, удастся ли Москве взять заявленную строительную планку: скептики считают, что нет, оптимисты, что да, а реалисты задаются вопросами — зачем и для кого. 

Без революций

ЖК «Царицыно»По мнению генерального директора компании «Домус финанс» Павла Лепиша, на столичный рынок новостроек последних лет основное влияние оказали два фактора: кризис и изменение градостроительной политики в связи с приходом нового мэра. В кризис целый ряд проектов был заморожен, а новые на рынок не выходили, что привело к снижению объема предложения новостроек. Позднее, в конце 2010 г., новая администрация города проводила инвентаризацию инвестконтрактов и разрабатывала градостроительную политику. Естественно, на это потребовалось определенное время. «В результате на сегодняшний момент в столице новых проектов мало», — резюмирует П. Лепиш. 

Как говорит директор ГК «МосРегионСтрой» Людмила Герасимова, из-за кризиса, ограничения жилищного строительства в центре и ужесточения требований к транспортной доступности и качеству инфраструктуры рост объемов первичного рынка снизился более чем в два раза. Если в предкризисный период ежегодно вводили по 4,6–4,8 млн кв. м нового жилья, то в 2008 г. объемы упали до 3,1 млн кв. м, а в 2009 и 2010 гг. — до 2,7 млн и 1,8 млн кв. м соответственно. Сегодня жилищное строительство идет еще более умеренными темпами. 

Тем не менее генеральный директор «МИЦ-Девелопмент» (ГК «МИЦ») Сергей Хорошков и эксперты компании Penny Lane Realty считают, что с 2011 г. на столичном рынке новостроек в пределах МКАД установилась стабильная ситуация, а заместитель генерального директора по стратегическому и инвестиционному развитию компании «НДВ-Недвижимость» Ольга Новикова даже называет его активно развивающимся. С последним утверждением, наверное, можно поспорить, но, по крайней мере по словам учредителя компании Traid In Realty Нины Кузнецовой, рынок новостроек во второй половине лета был достаточно равновесным и спокойным. Этому способствовали такие важные факторы, как цены на нефть — выше 100 долл. за баррель и стабильная ситуация на валютном рынке. 

Кроме того, нельзя не учитывать следующий серьезный момент: как подчеркивает С. Хорошков, в настоящее время в реализации находятся проекты, сдача которых запланирована не позднее 2015 г. Суммарная жилая площадь объектов превысит 3 млн кв. м. Но и эта цифра не окончательная — в течение ближайших нескольких лет будут появляться новые проекты, реализацию которых завершат до 2017 г. Их объем пока определить невозможно. 

Дети окраин 

Пожалуй, самой противоречивой кажется ситуация, сложившаяся на рынке жилья массового спроса, к которому эксперты относят проекты комфорт- и экономкласса. Как справедливо отмечает П. Лепиш, Москва в ее старых границах давно уже «неласкова» к сегменту экономкласса, сегодня он представлен лишь несколькими крупными жилыми комплексами в спальных районах города: «Царицыно», «Волжская-Life», «Аннинский», «Чертановский», «Большое Кусково». (Для справки: общий объем проектов, заявленных к сдаче до 2017 г. в сегменте массового жилья, составляет более 15 млн кв. м.) Средняя цена 1 кв. м в таких новостройках в пределах МКАД — от 120 до 130 тыс. руб. 

По данным ГК «МИЦ», средний бюджет предложения в экономклассе сегодня около 7 млн руб., а в комфортклассе — 8,2 млн руб. Что же касается квартир стоимостью до 5 млн руб., то сейчас они имеются только в районах за МКАД: в Зеленограде, Некрасовке, Новопеределкине и др. В пределах Кольцевой самыми невысокими ценами могут похвастаться, в частности, новостройки в проезде Кадомцева на северо-востоке города и ЖК «Ваниль» в районе Москворечье-Сабурово. Но в целом доля подобных бюджетных предложений не превышает 15% от общего объема. 

Географическая дифференциация новостроек будет набирать силу, то есть экономкласс так и останется прописанным на окраинах Москвы, вблизи МКАД. При этом, как отмечает Л. Герасимова, спальные районы столицы продолжат застраивать многоэтажным типовым жильем и недорогими монолитными жилыми комплексами. «На сегодняшний день экономическая модель только таких проектов позволяет предложить покупателю наиболее доступное жилье, — говорит эксперт. — Оригинальные в архитектурном плане и с точки зрения отделки и планировки объекты по стоимости недоступны подавляющему большинству москвичей». 

Впрочем, С. Хорошков готов возразить коллеге: «Наиболее интересные изменения сегодня происходят в сегменте экономкласса: появляются модифицированные серии домов с улучшенными планировками и фасадами, квартиры с дизайнерской отделкой. Одиноко стоящие серые панельные дома — в прошлом. В настоящем и будущем — продуманные микрорайоны с яркими жилыми домами и объектами инфраструктуры».

Что же касается географии, то руководитель аналитического центра компании Est-a-Tet Денис Бобков считает, что в перспективе будет сохраняться тенденция смещения массового жилья в ближнее Подмосковье, так что в обозримом будущем оно полностью исчезнет с карты столичных новостроек, за исключением административно относящихся к столице районов за МКАД и территорий Новой Москвы. Согласна с ним и Л. Герасимова: «Рассматривать ближайшее Подмосковье как альтернативу Москве можно только в сегменте экономкласса. Покупатели, для которых основным критерием является цена, не исключают варианты приобретения жилья в десятикилометровой зоне от МКАД. Качество строительства в подмосковных проектах ничуть не хуже, чем в столице, а по стоимости квартира выходит на 30–40% дешевле. Поэтому новостройки в ближайшем Подмосковье пользуются стабильно высоким спросом и являются наиболее ликвидным предложением на рынке». 

Правда, необходимо учитывать и последние инициативы подмосковных властей. В первую очередь это ограничение высотности нового строительства и ориентация на малоэтажную застройку. Кроме того, недавно областная администрация выразила недовольство тем, что ближнее и среднее Подмосковье стало своеобразным спальным районом для москвичей, которые приобретают здесь жилье по более низкой цене, работают и платят налоги в столице, а всю социалку получают в Подмосковье. В результате родилась идея: разрешать строительство только там, где есть рабочие места. Если она получит практическое воплощение, понятно, что планы девелоперов пересмотрят. 

Золотая молодежь 

Основной объем столичного новостроечного предложения сегодня составляют высокобюджетные сегменты. Достаточно сказать, что, по статистике О. Новиковой, около 60% корпусов, ныне находящихся в продаже, относятся к бизнес-классу. По оценкам Д. Бобкова, в этих категориях отмечается стабильный рост цен, так что в итоге средняя стоимость 1 кв. м сегодня составляет 195,7 тыс. руб., а в элитных жилых комплексах — 630 тыс. руб. Что же касается географии проектов, то они в основном расположены в районах с устойчиво положительным имиджем, прежде всего на западе Москвы. По данным экспертов, из 36 жилых комплексов бизнес-класса, представленных на рынке в I полугодии, 21 имел западную прописку. 

Что же касается элитки, то она как была, так и остается дочерью исторического центра города. Хотя и здесь наметились серьезные изменения. Генеральный директор агентства TWEED Ирина Могилатова подчеркивает, что сегодня основной фонд элитного сегмента расположен в Хамовниках. Здесь возводят восемь новостроек: «Садовые кварталы», Knightsbridge Private park, Barrin House, «Литератор», «На Трубецкой», «Дом в Хамовниках», лофт-апартаменты «Николаевский дом» и Clerkenwell House. В других районах или уже все распродано, или стройплощадки заморожены (к примеру, две в районе Красной Пресни). На Патриарших прудах, в Большом Козихинском переулке, возводят элитный дом, но на продажу он пока не выставлен. Есть новостройки на западе Москвы — ЖК «Долина Сетунь», небоскреб «Дом на Мосфильмовской» компании «Дон-Строй», а также ЖК «Эко Снегири» на Минской улице. Однако главная конкурентная борьба за клиента в ближайшие пять лет развернется в районе улицы Плющихи, где также сосредоточены элитные проекты. 

Впрочем, Д. Бобков считает, что с не меньшим азартом и покупатели будут бороться за квартиры, поскольку изменение градостроительных норм и ограничение нового строительства внутри Третьего транспортного кольца в перспективе приведет к дефициту предложения. И это при том, что, по оценкам компании Penny Lane Realty, уровень спроса на жилье премиум-класса во II квартале 2012 г. вырос на 15% по сравнению с I кварталом. 

Объемы и перспективы 

Какие же факторы будут влиять на рынок новостроек и реализацию каждого конкретного проекта в ближайшей перспективе? «Глобально в ближайшее время я не вижу значимых причин как для роста цен в Москве, так и для ощутимого падения, — говорит Н. Кузнецова. — Стоимость недвижимости весьма подвержена влиянию макроэкономических факторов, и рынок будет показывать разнонаправленные тенденции в зависимости от позиции рубля, цен на нефть и в целом стабильности политической и экономической ситуации в мире. Очевидно, что в Москве необходимо нормальное регулирование строительной отрасли. Прозрачность и внятность системы согласований, реальное участие города в решении вопросов с коммуникациями, особенно в части освоения бывших крупных промзон, — все это позволило бы девелоперам осваивать новые участки и, очевидно, привело бы к выводу новых современных проектов на московский рынок». 

Коллегу поддерживает И. Могилатова, также называя ключевыми факторами вывод промзон, которых еще много в городе, расселение и реконструкцию ветхих домов с коммуналками, а также ускорение процессов согласования новых проектов. 

Эксперты компании Penny Lane Realty считают, что причины развития нашего рынка те же, что и во всем мире: политические (принятие новых законов, выдвижение инициатив, на которые может среагировать рынок), макроэкономические (доход населения, рост бюджетных расходов, цены на энергоносители, вступление России в ВТО и т.д.). Немалое влияние оказывает взаимодействие со смежными рынками (займы, инвестирование, выход компаний на IPO, рост инвестиций в ритейл, появление новых участников рынка, строительство объектов транспортной и социальной инфраструктуры), развитие национальных проектов (господдержка, ипотечное кредитование), мобильность населения, приток покупателей из регионов в центр (на сегодняшний день 17% покупателей московского жилья — представители регионов). В рамках большого города немалое значение имеют расположение объекта, его состояние, наличие транспортных коммуникаций и др. 

Однако полного единодушия в рядах экспертов не наблюдается. Скажем, С. Хорошков говорит, что объемы нового строительства уже не такие, какие были до кризиса, и в ближайшее время они вряд ли станут прежними. Вероятно, такие объемы городу просто не нужны, поскольку существующая инфраструктура с ними справляется с трудом. 

А вот у представителей компании Penny Lane Realty другой взгляд. По мнению ее экспертов, в столичном регионе есть явная потребность в новых объектах, потому что жилья не хватает. Об этом свидетельствуют завышенные цены на квартиры во всех сегментах. Сокращение высотности может привести к уменьшению предложения на первичном рынке, что должно усилить спрос на уже построенное жилье, а значит, повысить и цены.

Источник: Оксана Самборская, корреспондент "Недвижимость & Цены".