- Комментарии экспертов
Департамент градостроительной политики Москвы объявил открытый конкурс на разработку типового проекта модернизации «хрущоб» несносимой серии 1-510. Кроме двух дополнительных этажей, в техническом задании предусмотрена установка мусоропроводов, лифтов и утепление фасадов. За лучший вариант столичная казна готова заплатить 9 млн рублей. Между тем, готовые проекты практически «валяются под ногами»: жители одной из столичных пятиэтажек потратили 26 млн рублей и 6 лет на получение разрешения на надстройку собственного дома.
Мина замедленного действия
«Надстройка пятиэтажек входит в категорию мероприятий программы «Жилище», по которым необходимо выработать решение»
Попытки вытянуть московские «хрущобы» по вертикали, совместив надстройку этажей с капремонтом, предпринимались за последние годы неоднократно. Но стройка вместо месяцев зависала на годы, а возмущенные жители начинали писать во все инстанции подряд. С чем связан вдруг обострившийся интерес к социально-рискованной теме, независимые эксперты и чиновники объясняют по-разному.
– Причина очень проста: пятиэтажки – мина замедленного действия, – прокомментировал ВЗГЛЯД-Недвижимости ситуацию руководитель аналитического центра IRN.ru Олег Репченко. – Если с ними ничего не делать, они начнут рушиться. У правительства Москвы просто нет других вариантов – с такими домами надо что-то делать. Если завтра в одном из них рухнет потолок или лестница, люди все равно выйдут митинговать. Выборы добавляют срочности: если уж не решить проблему, то хотя бы создать видимость активного процесса ее решения. Вопрос – как это делать, за счет города или за счет коммерческих застройщиков. Есть вполне удачные примеры надстройки – на «Бауманской» в районе Почтовой улицы, в Измайлове... Но это часто не хрущобы, а здания позднего сталинского периода.
Глава департамента градостроительной политики Сергей Левкин заверяет, что в реанимации старой идеи нет ничего сюминутного, и заказ типового проекта вовсе не означает немедленное начало реновации пятиэтажек через надстройку. На брифинге, посвященном проблеме сноса ветхого жилья, он связал интерес к теме с принятием городской программы «Жилище».
– Надстройка пятиэтажек входит в категорию мероприятий программы «Жилище», по которым необходимо выработать решение. Город должен понять, что он будет делать в этом направлении, где и каким образом. Мы помним, что в столице уже был подобный опыт, который оказался не совсем удачным и продолжения не имел. Для того, чтобы подойти к вопросу более взвешенно и разумно, мы и хотим в этой проектной работе оценить ситуацию со всех точек зрения – в том числе, с юридической.
Народная воля
«Работа с пятиэтажками для любого инвестора – неприятный сюжет, с которым многие не хотят связываться»
Правовая сторона вопроса, пожалуй, главная – речь идет о том, как убедить (или заставить) жителей надстраиваемой пятиэтажки дать согласие на запуск процесса. Это непросто, потому что все реализованные ранее подобные инвестпроекты были проблемными. В пятиэтажке на улице Строителей, 5 капремонт с надстройкой делали больше пяти лет, на улице Маршала Жукова,16, кор.3 – четыре года. Жители, которых не отселяли на время реконструкции, вспоминают это время с ужасом. Полученный результат нельзя назвать идеальным: уже сейчас видно, что дома снова требуют ремонта.
Впрочем, отчасти здания все же увеличили свою капитализацию – по крайней мере, ВЗГЛЯД-Недвижимость обнаружил объявление о сдаче в аренду двухуровневой квартиры в доме на улице Строителей под рубрикой «элитная недвижимость в Москве»: «Общая площадь 175 метров на 6/7 этаже на двух уровнях. Стеклопакеты, дорогой евроремонт в современном стиле модерн с элементами хай-тек. Студия 90 метров на 1-м уровне. Холл со встроенными шкафами-купе, гостевой санузел. На 2-м уровне: спальня большая 22 метра. 2 детские комнаты: 18/16 метров. Большой санузел с джакузи и душевой гидромассажной кабиной. Холл 2-го уровня 12 метров с тренажером. 2 балкона застекленные...» – так описывается квартира, получившаяся над обычной блочной пятиэтажкой.
Те, кто жили внизу, впрочем, остались при своих убогих планировках – даже лифт и мусоропровод положение не спас. Неудивительно, что при первой же информации о возможной надстройке дома старожилы начинают протестовать – как жители домов №№56,58,60,64 и 54,кор.2 по улице Юных Ленинцев. В 2007 году их попытались включить в эксперимент по надстройке без отселения жителей – по немецкой технологии. Однако после серии митингов власти отступились, а инвесторы свернули проект.
– Работа с пятиэтажками для любого инвестора – неприятный сюжет, с которым многие не хотят связываться, – считает Олег Репченко. – Просто по причине, что возможная прибыль не покрывает всех рисков, которые могут возникнуть. Бизнес не любит непрогнозируемые проблемы, а надстройка и капремонт – по сути, «черный ящик».
– Никто не заставит жильцов дома проводить надстройку этажей против их воли – закон это запрещает, – заявил Сергей Левкин. – Но оценить ситуацию и предложить способы и механизмы решения мы можем. Мы планируем завершить эту работу в первом квартале 2012 года. В зависимости от результата, правительство примет решение.
Надстройка без разрешения
Между тем, у идеи надстройки пятиэтажек может быть будущее – в Москве есть случаи, когда подобные проекты инициируют сами жители. Впрочем, как обычно, когда идея вырастает «снизу», пробивается она с трудом. Например, жители дома по улице Мишина, 32 в районе «Динамо» пытаются получить разрешение на надстройку пяти этажей над своим домом уже 6 лет.
– Разработан проект, мы прошли все возможные согласования, – рассказал ВЗГЛЯД-Недвижимость Гарри Куренков, председатель ТСЖ «Мишина, 32». – Нас убедительно попросили взять землю в собственность – без этого не давали ГПЗУ (градостроительный план земельного участка). Пришлось сделать межевание всего квартала за свой счет, хотя положено проводить это за счет бюджета города. Теперь мы плательщики земельного налога (в среднем – 18 тысяч в месяц с квартиры). ГПЗУ есть, осталось получить разрешение на строительство. Для этого нужно пройти экспертизу. А это можно сделать, получив от Москомархитектуры свидетельство об утверждении архитектурно-планировочного решения. Мы получаем уже пятое по счету замечание, которое должны устранить – последнее было связано с тем, что мы должны заложить в проект подземный гараж, и стоило нам 5 млн рублей. Всего за эти годы в общей сложности мы потратили 26 млн рублей. Но будем продолжать – обратной дороги у нас нет.
Ирина Фролова корреспондент Взгляд.
