- Комментарии экспертов
Малоэтажные жилые комплексы, включающие дома высотой от двух до пяти этажей, - формат, который постепенно завоевывает рынок недвижимости и Подмосковья, и присоединенной к Москве территории – Новой Москвы. Не так давно было объявлено об ограничении этажности застройки на рынке новостроек Московской области: строить разрешено не выше девяти этажей. Возможно, и благодаря этому количество «малоэтажки» только растет.
Все эксперты подтвердили «Журналу о недвижимости MetrInfo.Ru» значительный рост предложения в малоэтажных загородных жилых комплексах, правда, оценки масштабов этого рынка несколько различаются. Как подсчитал Александр Зубец, генеральный директор компании «Новые Ватутинки», на долю малоэтажных корпусов приходится 60% от общего объема предложения на первичном рынке Новой Москвы. А по количеству квартир доля малоэтажек занимает около 20%.
По данным Ирины Доброхотовой, председателя совета директоров компании «БЕСТ-Новострой», сейчас процент малоэтажного жилья в общем объеме новостроек Московской области и Новой Москвы доходит до 18%. А всего на рынке представлено 112 малоэтажных комплексов. Дмитрий Ковальчук, генеральный директор компании «Пробизнес-Девелопмент», привел такие данные: в 2010 году количество проектов, включающих помимо малоэтажного жилья и другие форматы – преимущественно, таунхаусы, в Московской области не превышало 35, а в 2012 году эта цифра перевалила за 160. «Ближняя зона Подмосковья, до 30 км от МКАД, насчитывает более 50 малоэтажных комплексов, - уточнила Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп», - и в перспективе их доля будет только увеличиваться».
По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», в I полугодии 2013 года на рынок Подмосковья вышло 39 малоэтажных жилых комплексов. Лидером по числу новых проектов стало юго-западное направление с девятью проектами. Второе место занял северо-запад Подмосковья с восемью объектами, а третье разделили северное и северо-восточное направления с пятью комплексами на каждом.
Аналитики подсчитали, что в I полугодии первичный рынок квартирной «малоэтажки» Подмосковья включал уже 98 комплексов. В сумме в них предлагалось 979 корпусов. Это на 38% больше, чем полугодием ранее, когда в этом сегменте насчитывалось 708 корпусов, сгруппированных в 77 ЗЖК. Среди направлений, где существенно увеличилось количество корпусов в продаже, - юго-запад, юг и северо-восток Подмосковья. Здесь стало предлагаться соответственно на 156, 52 и 37 корпусов больше, чем в конце 2012 г.
Основная аудитория покупателей такого жилья, говорит Дмитрий Ковальчук, генеральный директор компании «Пробизнес-Девелопмент», – семьи, которые планируют переехать за город, но не располагают средствами на покупку отдельного коттеджа и не готовы самостоятельно заниматься строительством на приобретенном участке. Эксперт считает, что дополнительная экономия происходит и на эксплуатационных платежах: в мультиформатных комплексах с центральными коммуникациями, размер платежей за жилищно-коммунальные услуги сопоставим с расходами на содержание городской квартиры. Кроме того, мультиформатный/малоэтажный проект благодаря большому количеству жителей может позволить себе содержать детские сады, спортивную, торговую, развлекательную инфраструктуру.
Факторы успеха
Застройщикам, работающим в сегменте «малоэтажки», легче получить разрешение на строительство и утвердить проектно-разрешительную документацию, чем тем компаниям, которые трудятся на рынке городских новостроек. Этим, конечно, данный формат и привлекает компании, отмечает Мария Литинецкая («Метриум Групп»).
Кроме того, себестоимость строительства «малоэтажки» значительно ниже благодаря упрощенному инженерному оснащению домов. Да и возводить такие дома, в принципе, проще из-за небольшого размера.
Дмитрий Ковальчук («Пробизнес-Девелопмент») считает, что по сравнению с моноформатным коттеджным поселком, расположенным поблизости, малоэтажный ЖК – это еще и меньшие расходы на коммуникации. Плюсы для инвестора – быстрое прохождение от этапа котлована до готового проекта, следовательно, быстро растет цена вложения.
По мнению Нины Кузнецовой, учредителя компании Traid In Realty, существенные факторы успеха таких ЖК на рынке недвижимости - близость инфраструктуры подмосковных городов и органичная архитектурная концепция. «Еще одно немаловажное условие - наличие большой линейки предложений, а именно - должна присутствовать вариативность планировочных решений с довольно существенным разбросом по общей площади у однотипных квартир», - добавляет эксперт.
Застройщики считают выгоду
Но и причин, которые мешают развитию малоэтажного строительства, тоже предостаточно. Основной фактор, по мнению Павла Лепиша, генерального директора компании «Домус финанс», - это высокая стоимость земли. Купив дорогостоящий участок, девелопер пытается «выжать» из него максимум, и это вполне логично. По данным «Домус финанс», средняя стоимость земли под многоэтажное строительство в Подмосковье составляет $10-15 тыс. за сотку. В отдельных случаях цена земли достигает $20-30 тыс. за сотку. Земли сельхозназначения в пределах 20 км от МКАД стоят намного дешевле – от $1,5 тыс. до $6 тыс. за сотку, но их перевод в нужную категорию обходится застройщикам еще в $2-3 тыс. за сотку.
Негативными факторами Нина Кузнецова (Traid In Realty) считает отсутствие земельных участков с необходимыми качественными характеристиками, сложности с подключением к основным коммуникациям в ближайшем Подмосковье и очень напряженную транспортную ситуацию для большинства загородных шоссе.
Кроме этого, по мнению Ксении Гришковец, маркетолога компании «Пересвет-Инвест», свою роль играет и экономика проектов: малоэтажные объекты отличаются от многоэтажных домов значительно меньшим выходом площадей квартир, при этом стоимость земли, затраты на подведение коммуникаций и в последующем строительство внутриплощадочных сетей не ниже, а порой и выше.
Как добавила Мария Литинецкая («Метриум Групп»), из-за низкой плотности застройки существует риск более высокой инвестиционной себестоимости. Также девелоперы сталкиваются с проблемами, связанными с особенностями расположения малоэтажных объектов. На территориях, удаленных от крупных населенных пунктов, либо нет инфраструктуры, либо она не рассчитана на приток новых жильцов, поэтому девелоперу необходимо ее возводить, что также повышает себестоимость строительства проекта. «При возведении малоэтажного жилья, - говорит Ирина Доброхотова («БЕСТ-Новострой»), - остро встает вопрос рентабельности возведения инфраструктуры: чем меньше квартир, тем сложнее окупить затраты на строительство объектов инфраструктуры. Поэтому, например, далеко не во всех загородных поселках есть своя школа: строить ее рентабельно, если в поселке не меньше 250 домовладений».
Выгодные цены
Если застройщики заботятся о прибыли, то покупателей интересует цена предложения. По информации компании «БЕСТ-Новострой», цены на квартиры в малоэтажных домах в Подмосковье в среднем варьируются от 50 до 95 тыс. рублей за квадратный метр.
По данным «Исследования рынка загородных и малоэтажных жилых комплексов за 2012-2013 годы», проведенного IRN.RU, средняя стоимость метра в этом сегменте за последние полгода снизилась с 73 990 до 71 410 руб., или на 3,5%. Изменение цен по большинству направлений находилось в пределах плюс-минус 10%. Исключение составили северо-восток Подмосковья, где средняя стоимость метра упала почти на 31%, и юго-восток, где средняя цена выросла на 18%. Такое влияние оказали преимущественно объекты, поступившие на рынок в первой половине 2013 года.
Цена - величина, зависящая от многих характеристик, включая и высоту дома. Ирина Доброхотова («БЕСТ-Новострой») считает, что квартиры в малоэтажных корпусах, как правило, дешевле, чем в многоэтажных, – в пересчете на цены за 1 кв. метр. Для примера она сравнила цены двух квартир в рамках одного проекта «Новые Ватутинки» (14 км от МКАД по Калужскому шоссе). Причем были взяты дома на одинаковой стадии строительной готовности с одинаковым сроком сдачи в эксплуатацию. Так, в многоэтажном микрорайоне «Центральный» 1-комнатная квартира площадью 36 кв. м стоит 3,2 млн рублей, в квартале «Южный» сопоставимая по площади студия (38 кв. м) стоит 3,3 млн рублей, 1-комнатная квартира здесь же площадью 45 кв. м - 3,7 млн рублей. В «Центральном» 1 кв. метр стоит 93 тыс. руб., а в «Южном квартале» - 85,5 тыс. Однако за счет более комфортных планировок и бОльших метражей квартиры в малоэтажных корпусах по бюджету покупки могут стоить дороже.
«Упрощенные технологии строительства (отсутствие лифтов, мусоропровода и т.д.) и процедура согласования позволяют застройщику продавать квартиры в малоэтажных комплексах по более низкой цене, - говорит Александр Зубец («Новые Ватутинки»). - Как правило, стоимость квадратного метра в «малоэтажках» на 20-30% ниже, чем в многоэтажных комплексах».
По сравнению с подмосковными объектами, позиционирующимися в бизнес-сегменте, рассказывает Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК «Лидер», цена квадратного метра в малоэтажном комплексе будет ощутимо ниже и разница может составлять до 30%. «Например, если в ЖК «Да Винчи» (г. Одинцово) вы заплатите 5,2 млн руб. за небольшую «однушку» (37 кв. м), то в ЖК «Западное Кунцево» за эти деньги можно приобрести квартиру побольше (43 кв. м), да еще и машино-место в придачу», - отмечает эксперт.
Другого мнения придерживается Павел Лепиш («Домус финанс»). По его подсчетам, цены на квартиры в малоэтажных ЖК почти всегда выше, чем в находящихся по соседству многоэтажках. Уменьшение высотности отрицательно влияет на доходность проектов для девелоперов, так как при малой этажности плотность застройки ниже. Соответственно, меньше и объем площадей на продажу. «Потерю доходности девелоперы малоэтажных комплексов стремятся компенсировать за счет большей стоимости метра для конечного потребителя», - объясняет эксперт.
Интересные проекты
Малоэтажные проекты позиционируются в разных классах. По данным Ксении Гришковец («Пересвет-Инвест»), большинство из них можно отнести к комфортклассу. Бизнес-класс в основном представлен в престижных районах ближнего Подмосковья, а объектов экономкласса немного.
Среди объектов бизнес-класса эксперт выделила ЖК «Загородный квартал» - малоэтажный объект, в котором объединены городской комфорт жизни и природа. Расположен он в округе Химки, на берегу канала имени Москвы, среди лесных массивов. Покупателям предлагается богатый выбор квартир и таунхаусов, от небольших студий до вариантов с собственным садом на первом этаже. Стоимость квартир от 4 млн рублей.
В случае комплексной застройки предполагается развитая социально-бытовая инфраструктура. Например, ЖК «Видный» (Видное) включает 12 монолитных четырехэтажных домов. В линейке предложения одно- и двухкомнатные квартиры, таунхаусы. На огороженной и охраняемой территории будут построен общественный центр с зоной бытового обслуживания и отдельно стоящий паркинг, есть детский сад. В настоящее время открыты продажи в пятом корпусе. Площади квартир от 33,7 до 182 кв. м, стоимость: 2,5 - 8,1 млн руб.
В Красногорском районе в Нахабино строится ЖК «ЭКО ПАРК Нахабино» (срок сдачи - IV квартал 2014 года). Конструктив – монолит-кирпич, высота домов 3-5 этажей. В данном проекте совмещены элементы многоквартирных домов и таунхаусов. Есть галерейные дома, где все квартиры имеют индивидуальный вход с улицы: на первом этаже непосредственно с придомовой территории, а на втором и третьем через остекленную галерею. К каждой квартире, расположенной на нижнем этаже, примыкает собственный палисадник. ЖК состоит из 7 кварталов, с зелеными аллеями, парками и живописной прогулочной зоной с выходом к речке. Дворы задуманы как пешеходная зона, закрытая для проезда автомобилей. Стоимость предложений от 1,7 до 3,3 млн рублей при площадях от 28,9 до 65 кв. м.
ЖК «Новые Ватутинки» - мегапроект в Новой Москве, рассчитанный на строительство 1 млн кв. м жилья. Часть нового микрорайона представлена малоэтажными корпусами, образующими ЖК «Южный квартал». Квартиры здесь сдаются с отделкой, при этом стоимость готовых к проживанию квартир не намного выше тех, что сдаются без отделки: к примеру, однушки с отделкой в «Южном квартале» стоят от 3,27 млн руб., а аналогичные квартиры без отделки – от 3,1 млн руб.
Малоэтажное жилье представлено и в ЖК «Марьино Град» (корпуса Марьино-5), это тоже Новая Москва. Здесь продаются квартиры по цене от 1,95 млн рублей.
Проект ЖК «Суханово-парк» (8 км по Варшавскому шоссе) предусматривает и таунхаусы, и дуплексы, и многоквартирные дома. Планируется насыщенная инфраструктура - фитнес-центр, спа-комплекс, футбольное поле, теннисные корты и т.д. Цены за объект от 3 до 16 млн рублей.
Также внимания заслуживает ЖК «Город набережных» в городском округе Химки. ЖК отличается продуманной архитектурной концепцией, в комплексе строится 21 дом высотой от 3 до 9 этажей и 79 таунхаусов. Инфраструктура: детский сад, школа, подземные и надземные паркинги, спорткомплекс, медицинский центр, супермаркет, аптека, отделение банка, салон красоты. На первых этажах зданий – торговые галереи для небольших магазинчиков, ресторанов и кафе. Здесь же будут отдельные помещения для детского досуга: творческих мастерских, спортивных секций и кружков. Для летнего отдыха – собственный насыпной пляж, зона для барбекю. Для повседневного комфорта – детские площадки, спортивные площадки, зона для выгула собак.
Интересный проект на территории Новой Москвы - микрорайон «Бутовские аллеи» рядом с районом Южное Бутово. На участке 31,26 га строится 29 трехэтажных корпусов. К продаже предлагаются 1-, 2- и 3-комнатные квартиры площадью от 35 до 73 кв. м, которые можно объединить в блоки. По данным компании Еst-а-tet, уже продано около 1200 квартир – это 50% от общего жилого фонда микрорайона. На сегодня выполнено 90% монолитных работ, ведутся облицовочные и отделочные работы. В составе инфраструктуры – детский сад, его строительство планируется начать уже осенью, торговый центр, наземные паркинги. Сдача всего комплекса госкомиссии запланирована на 2014 год. Цена квартир-студий общей площадью 35 кв. – около 3,9 млн рублей.
Застройщики ждут помощь государства
«Малоэтажка» – популярный формат и у покупателей, и у застройщиков. Однако, чтобы количество таких проектов росло и впредь, считает Александр Зубец («Новые Ватутинки»), государству необходимо разработать специальные программы, направленные на поддержку девелоперов, которые позволят им понизить себестоимость строительства. Например, помочь в подведении инженерных коммуникаций или установить более низкие ставки по выкупу мощностей.
Источник: Людмила Чичерова, корреспондент MetrInfo.ru.
