- Комментарии экспертов
При желании сэкономить, покупатели обращают внимание на предложения незавершенного строительства, например, на недостроенный хозяином коттедж. Но эксперты предупреждают: «недострой» продается по разным причинам. Если хозяину просто не хватило денег, чтобы закончить строительство – это одна ситуация, а если он бросил стройку из-за проблем с согласованием строительства, коммуникациями и т.д., и пытается «впарить» объект вам, то это совершенно другой сюжет, богатый всякими неприятностями.
Что такое «недострой»?
«Недострой» на загородном рынке – это, как правило, отдельные дома (реже-таунхаусы), «брошенные» на какой-то стадии строительства, и их по каким-то причинам застройщик или владелец не может или не хочет достраивать. Впрочем, не всегда.
По словам Светланы Кондачковой, управляющего партнера Traid In Realty, существует и «плановый недострой», когда инвестор возводит на участке коробку с крышей и продает «полуфабрикат» в таком виде. Такие предложения - обычная практика для рынка и эти объекты можно спокойно покупать при том условии, если документы не вызывают вопросов. По оценке Penny Lane Realty, сейчас на рынке примерно 4 400 объектов в категории «участки с подрядом и инвестконтракты», которые вполне можно назвать «недостроем».
Собственниками недостроенных проектов могут быть и физические, и юридические лица. По оценке экспертов, чаще «недострой» выставляется на продажу физическими лицами. Типичная картина выглядит следующим образом: человек со средним достатком не рассчитал финансовые возможности и захотел построить большой дом, а потом у него закончились средства, и он вынужден либо продавать дом, либо отложить строительство, - рассказывает Людмила Ежова, исполнительный директор компании «Терра-Недвижимость». По ее данным, объем недостроенных объектов на вторичном рынке составляет около 10% - 15% от общей доли предложения. А сам «недострой» представляет собой коробку с крышей, но без внешней и внутренней отделки, часто без стеклопакетов. Объект, представленный в таком виде, сложно классифицировать, хотя основные параметры, на которых основана классификация объектов загородной недвижимости, остаются постоянными: размер участка, площадь дома, материалы, архитектура, местоположение.
Гораздо реже «недострой» продают компании. В силу затруднительного финансового положения, компании, таким образом, избавляются от проекта или пытаются найти соинвестора, чтобы завершить строительство, объясняет Наталья Манько, начальник отдела экономики и маркетинга «Велес Капитал Девелопмент». Например, на продажу выставлен проект на Дмитровском шоссе рядом с коттеджным поселком Сорочаны. Проект реализовался на участке 5 га и предполагал строительство 37 домов. Но застройщик построил только шесть домов и решил продать весь проект оптом. Однако продажа недостроенных объектов – крайняя мера для компании, так как сулит низкую рентабельность, а то и потерю значительной суммы денег, говорят эксперты.
По мнению Ильи Анурова, генерального директора RCF Capital Trust, гораздо более распространена ситуация, когда построено какое-то количество домов, но не доделана работа по подведению инженерных коммуникаций, например, электричество подведено, а газ – нет или наоборот. Если нет никаких препятствий для дальнейшего строительства, такой объект именуется «на стадии строительства». Покупка на данной стадии довольно выгодна и характеризуется низким риском, - говорит Екатерина Орлова, директор по маркетингу компании «АИН-Девелопмент».
Как купить дом-полуфабрикат?
Объекты незавершенного строительства продаются наряду с готовыми домами. По словам Натальи Манько («Велес Капитал Девелопмент»), привлекательность недостроенных объектов оценивается по параметрам любых других объектов недвижимости, как: местоположение, наличие коммуникаций или стоимость их проведения, размер участка, статус земли, возможные обременения, качество строительных материалов и т.д.
Многие покупатели хотят инвестировать в подобные дома с тем, чтобы довести их до ума и потом продать. Однако эти инвесторы ищут дома на последних стадиях строительства или готовые под внешнюю и внутреннюю отделку, - говорит Людмила Ежова («Терра-Недвижимость»).
Прежде чем принять решение в пользу такого объекта, Андрей Вяткин, исполнительный директор компании «Маршал эстейт», советует провести оценку предложения. Во-первых, оценить соотношение цена-качество, во-вторых, тщательно изучить сам «недострой»: был ли проект, как следовали этому проекту при возведении дома, возможно, даже потребуется провести экспертизу конструкций. Это объясняется тем, что вероятность получить в итоге скрытые проблемы в недостроенном доме гораздо выше, чем столкнуться с ними при самостоятельном строительстве или, тем более, купив объект у профессионального застройщика.
И если проект дома, формат предложения, документы, технологии, материалы строительства и прочие параметры устраивают покупателя, а строение возведено относительно недавно, и «недострой» не подвергался агрессивному воздействию внешней среды (то есть не успел сгнить под дождями и снегами, - прим. ред.), - объект можно смело покупать, говорит Светлана Кондачкова (Traid In Realty). Кстати, «незащищённая кирпичная кладка разрушается со скоростью 5-8 рядов в год, железобетонный каркас, перемычки, плиты перекрытий также теряют свои прочностные характеристики, находясь под воздействием атмосферных осадков», - говорит Денис Измайлов, руководитель отдела загородной недвижимости Century 21 Street Realty.
Екатерина Орлова («АИН-Девелопмент») считает, что решение о покупке следует принимать исходя из конкретной ситуации – одно дело, если у продавца просто не хватило средств на завершение строительство и другое дело, если причина «недостроя» кроется во «всплывших» недостатках участка, несоблюдении технологии строительства на ранних стадиях и иных дефектах объекта. По ее словам, один из признаков постройки с «подводными камнями» - слишком долгий срок продажи – если дом продается в этом виде уже два года и больше, и особенно, если все это время он стоял не в законсервированном виде.
Илья Ануров (RCF Capital Trust) советует воздержаться от сделки в том случае, если покупатель располагает достоверной информацией о том, что в поселке возникли проблемы с подведением или подключением коммуникаций. Например, эта процедура противоречит каким-то местным законодательным нормам и в результате местные власти не согласовывают процесс. Короче говоря, если объект явно неликвиден и угрожает проблемами, лучше от покупки воздержаться.
Цена «недостроя»: дешевле на четверть
Стоимость домовладений в заселенных комплексах или в поселках на завершающих стадиях строительства значительно превышает стоимость в строящихся проектах, - говорит Людмила Ежова («Терра-Недвижимость»). Это возлагает на покупателя большие затраты на приобретение дома, но одновременно снижает риски, длительного строительства, что особенно актуально в кризисное время.
Чтобы оценить разницу в ценах готового объекта и «недостроя» стоит прибегнуть к аналогии. То есть – сравнить в цене поселки одного направления и одного сегмента, которые находятся на различных этапах строительства. Как отметила эксперт, средняя цена 1 кв.м. в поселках, построенных на 60-70%, выше средней цены 1 кв. м в поселках, построенных на 20-40%. Разница в цене составляет порядка 15-25%. Например, сравнивая стоимость коттеджей в мультиформатном поселке «Павлово 2» (завершен в целом на 80%) с крупным проектом «Миллениум Парк» (завершен на 35-40%) разница в цене 1 кв.м составляет 16,5%. Так, в полностью завершенном поселке «Чистые Пруды 2» (14 км от МКАД по Новорижскому шоссе) средняя стоимость 1 кв. м коттеджа сопоставима со средней стоимостью 1 кв. м в обжитом поселке «Павлово», расположенном на аналогичном удалении. А по сравнению со строящимися поселками «Миллениум Парк» и «Монтевиль» средняя цена 1 кв м в данном поселке выше на 35-40%.
Если проценты перевести в деньги, то у нас получится, что, например, средняя цена квадратного метра уже построенного коттеджа по Новорижскому шоссе составляет почти $5800, а в строящемся – $4025 (данные компании «Терра-Недвижимость»).
По информации Натальи Манько («Велес Капитал Девелопмент»), стоимость недостроенного объекта складывается из стоимости земли, коммуникаций, себестоимости материалов и произведенных на момент продажи работ. И зачастую итоговая цена предложения оказывается ниже реальной стоимости, поскольку собственнику приходится идти на скидки, чтобы найти покупателя, который готов будет доводить проект до ума.
Светлана Кондачкова (Traid In Realty), говорит, что на цене сказывается площадь «недостроя» и его возраст. Например, если на участке в 6 соток возведена коробка площадью 500 кв.м., которой стоит лет 7, да еще без кровли, то налицо самое настоящее обременение участка. «Несколько циклов замерзания и оттаивания могут превратить незавершенку в строительный мусор», - соглашается Александр Рыков, директор по маркетингу департамента загородной недвижимости компании Penny Lane Realty. В таком случае при определении цены учитывается стоимость земли и коммуникации за вычетом расходов на демонтаж и утилизацию строения.
В большинстве случаев участок с незавершенным объектом будет дороже свободного надела, так как на этом участке уже были проведены определенные работы. Хотя разница в цене может оказаться несущественной, - отмечает Илья Ануров (RCF Capital Trust).
Как сообщил Денис Измайлов (Century 21 Street Realty), рынок загородной жилой недвижимости знает и противоположные случаи, когда 600-метровые особняки, находящиеся на больших живописных участках, но построенные по неудачным проектам, приобретались новыми собственниками под снос. В этом случае, стоимость «золотых соток» не трансформируется в цену возведённых квадратных метров. «Как правило, это наблюдалось в достаточно дорогом сегменте рынка на Рублёво-Успенском, Новорижском и Минском шоссе, а также в стародачных местах. В более дешёвых сегментах рынка (эконом, бизнес) наблюдается обратная ситуация – участок с недостроем в одном и том же посёлке стоит дороже аналогичного участка, но без построек», - заключает эксперт.
Оформление сделки
В том случае, если покупатель принял положительное решение о покупке «недостроя», особых сложностей в такой сделке нет, хотя есть определенные тонкости, - говорит Людмила Ежова («Терра-Недвижимость»). В частности, если земля находится в аренде, то оформить собственность на участок можно только по окончании строительства, а при продаже необходимо будет отдельно продавать недостроенный объект и отдельно переуступать права аренды.
По словам Александра Рыкова (Penny Lane Realty), чтобы сделка была возможна, должен быть закрыт договор строительного подряда и это должно быть подтверждено документально. Только в таком случае объект незавершенного строительства может быть зарегистрирован в «Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии». Для регистрации необходимо представить документы о праве на участок, проектно-сметную документацию на объект строительства. Если подрядного договора нет, то совершается сделка купли-продажи земли, а строение регистрируется новым владельцем после окончательной постройки по декларации или кадастровому паспорту в зависимости от назначения земли, - уточняет эксперт.
Илья Ануров (RCF Capital Trust) рассказывает, как грамотно оформить «недострой». Для этого приглашается представитель БТИ, обмеряется объект в его продажном состоянии и на него составляется технический паспорт, где он и записан как недостроенный объект. При таком варианте, если покупатель обнаружит какие-то серьезные проблемы в недостроенном объекте, он сможет предъявить претензии застройщику или бывшему собственнику.
Резюме журнала Metrinfo.Ru
Ничего страшного в покупке «недостроя» нет, если документы на него в порядке, получены все согласования и нет проблем с коммуникациями. Вся загвоздка в том, что эти вещи надо тщательно проверить, а не бежать сломя голову за деньгами в надежде на выгодную сделку. Она, безусловно, окажется выгодной, если ее провести по уму.
Людмила Чичерова, корреспондент MetrInfo.ru
