- Комментарии экспертов
В условиях снижения спроса на офисную недвижимость владельцам бизнес-центров важно уловить потребности клиентов. Сегодня же у многих компаний и предпринимателей нет денег на офис, но есть желание снять «угол», оборудованный всем необходимым для работы.
Спрос на офисную недвижимость упал до минимума: помещения пустуют, а владельцы бизнес-центров ломают голову, как привлечь арендаторов. Вслед за снижением спроса падают и цены. По данным компании Blackwood, арендные ставки в офисах класса А упали на 25–30% ($700 за 1 кв. м в год), в классе В — на 45–50% (около $300).
Помимо снижения цен арендодатели стремятся выделиться из общей массы в глазах клиентов: предлагают помещения с отделкой, вводят скидки в зависимости от сроков аренды и площадей, арендные каникулы и т. п. В свою очередь, клиенты все больше настроены на сокращение расходов на аренду, переезжая в офис более низкого класса или меньшей площади.
Повышенный спрос на экономичные предложения привел к интенсивному развитию коворкинг-центров (co-working от англ. «совместно работающие»). Такие центры представляют собой офисное помещение чаще открытой планировки, которое оборудуется мебелью, оснащается необходимой оргтехникой, имеет подключение к интернету и телефонной линии, а также переговорные комнаты, ресепшн, мини-кухню. «Понятно, что в кризис и арендаторам, и владельцам помещений нужно искать новые форматы и пути. Если полтора года назад количество вакантных площадей составляло 5%, то сейчас в пять раз больше. И владелец бизнес-центра или разорится, или будет искать оптимальное решение. Одно из них на сегодня — это краткосрочная аренда небольших площадей», — комментирует Дэвид О’Хара, управляющий директор по коммерческой недвижимости компании Blackwood.
Для «свободного художника»
Коворкинг-офисы чаще всего востребованы у различного рода фрилансеров: веб-дизайнеров, журналистов, переводчиков, предпринимателей, архитекторов, агентов по страхованию и т. д. «Кроме того, этот формат интересен региональным и иностранным компаниям, выходящим на московский рынок. Им нужен небольшой оборудованный офис (заехал и начал работать) на короткий срок, дабы прощупать возможности бизнеса, раскрутиться. Если для компании важно работать с клиентами, то можно найти предложения в черте города, если нет — то дешевле и удобнее арендовать офис за МКАД», — говорит директор «Миэль — коммерческая недвижимость» Юрий Тараненко. В настоящее время коворкинг-центры популярны также у небольших компаний, различного рода стартаперов, особенно связанных с интернет-проектами и PR. «Для них коворкинг удобен прежде всего возможностью снять одно или несколько рабочих мест на этапе построения бизнеса — тем же кадровым агентствам не нужны большие помещения, достаточно двух-трех рабочих мест и переговорной. К тому же таким компаниям не надо ломать голову, куда девать мебель, оргтехнику и прочее: они могут оперативно переехать на окраину или, наоборот, в центр, в зависимости от текущих задач. Также коворкинг интересен тем компаниям, которые намерены расширять свой бизнес в каком-то определенном районе города либо при сезонности работы», — считает учредитель компании Traid In Realty Нина Кузнецова. Или, к примеру, фирмам, которые переезжают из своего старого офиса в другое здание, может понадобиться временное помещение на месяц-другой, из-за того что подрядчики задержались с ремонтом нового офиса.
Год-полтора назад львиную долю арендаторов в коворкинг-центрах Москвы составляли международные компании, выходящие на местный рынок. Иностранцам было сложно открывать и регистрировать свои филиалы — этот процесс связан со сбором большого количества документов, разрешений и т. д. Для регистрации юрлица западным компаниям нужен был временный офис, и они снимали на короткий срок рабочие места. Но сегодня таких клиентов практически нет: никто из иностранцев новых представительств в России открывать до окончания кризиса не собирается.
«Наверное, можно было работать и дома, чтобы не тратить деньги на аренду, но не всегда это удобно, — объясняет свое присутствие в коворкинг-центре юрисконсульт Владимир. — Здесь я работаю более эффективно — рабочая обстановка обязывает. К тому же удобно встречаться с клиентами. Не солидно же принимать их дома или в кафе». В некоторых центрах можно снять офис не только на месяц и более, но и на час-два — тем, кто работает нерегулярно. Многим клиентам такой подход по душе. «Пришел, поработал или встретился с клиентом и ушел, заплатив за час или за день. Пока у меня не будет уверенности, что встречи с клиентом не будут проходить как минимум три раза в неделю, месячная аренда мне не понадобится», — говорит один из клиентов бизнес-центра «Бица».
Следует отметить, что помимо настроя в центрах есть возможность воспользоваться помощью коллег, работающих в смежных профессиях. «К примеру, на этапе запуска нашей компании нам нужен был сайт — здесь же сидят программисты и дизайнеры, которые за небольшие деньги все нам сделали, при этом мы могли обсуждать и вносить правки моментально. А соседи-пиарщики и вовсе дали бесплатные советы, которые нам пригодились при раскрутке сайта», — объясняет Виктория Силина, совладелец консалтинговой фирмы. Некоторые арендодатели даже заявляют о том, что на место в их центрах могут рассчитывать только креативные компании, которые помимо рабочего места получают возможность «вариться» в творческой атмосфере. «На деле, конечно, никто клиентов не сегментирует, принимают всех — но как рекламный ход такой подход зачастую действует», — уверяют риэлтеры.
Заработать на месте
В столице предложений в коворкинг-центрах уже довольно много — около 20–30. Причем предложения по аренде рабочих мест, полностью оборудованных всем необходимым, можно найти в любом классе арендной недвижимости. В классе А они есть в офисных центрах «Москва-Сити», «Капитал-плаза» и др. Стоимость рабочего места (10 кв. м) начинается от $1 тыс. в месяц. В классе В (Даниловская мануфактура и др.) цены, естественно, пониже — в среднем 12 тыс. руб. за место, в С-классе — от 6 тыс. руб. Пожалуй, самый успешный на сегодня игрок на рынке коворкинга — крупная международная компания «Регус», арендующая большие площади в бизнес-центрах и сдающая в них рабочие места. В Москве она имеет площади в «Смоленском пассаже», «Аврора бизнес-парке», «Москва-Сити» и др.
Если говорить о самых востребованных офисах, то лучше всего расходятся, по словам самих девелоперов, рабочие места стоимостью до 10 тыс. руб. в месяц, при условии, что «базовый пакет» довольно широкий. Необходимый минимум, который должен предлагаться арендатору, по словам руководителя отдела маркетинга компании Sawatzky Property Management Елены Ткач, состоит из рабочего места, оборудованного мебелью, телефона, компьютера с подключенным интернетом. «В пакет услуг также должны быть включены услуги секретаря, прием звонков, уборка и охрана. Дополнительную прибыль владелец центра может получать за счет дополнительных опций, которые не входят в основной пакет: доступ к переговорным комнатам, пользование оргтехникой (факс, принтер, сканер), услуги юристов, бухгалтеров, курьеров, предоставление парковки», — объясняет она.
На деле же все очень индивидуально. Одни заявляют базовую цену, куда входит только стол, стул и интернет, а за все дополнительные опции берут дополнительную плату, а у других «база» более широкая — в нее может входить и возможность пользования офисной техникой, переговорной комнатой, охрана, уборка и т. д. «У многих есть пакеты “все включено”: помимо стандартного наполнения туда входит предоставление юридического адреса, получение бухгалтерских, юридических и иных услуг, бэк-офисный пакет и др.», — отмечает Нина Кузнецова. Но это уже дорогое удовольствие — от 30 тыс. руб. в месяц (причем за эту цену возможность использования многих опций будет ограничена строго определенным количеством обращений).
Для арендодателей выгоднее предлагать клиентам самые разнообразные форматы рабочих мест и тарифные планы, уверяют эксперты. «Можно одновременно предлагать рабочие места на месяц или несколько месяцев, а можно брать и почасовую оплату (но по более высоким ставкам). Нужно заранее просчитать поток: к примеру, 10% клиентов — “почасовики”, 30% — желающие снять место на месяц, остальные — долгосрочная аренда (более месяца). Та же гибкость должна быть и при формировании пакетов услуг. Минимальный (самый дешевый) пакет — мебель, интернет, телефон, компьютер, уборка. Средний — добавляются, к примеру, услуги call-центра, курьер, предоставляется парковка. Третий — “все включено”: помимо опций, имеющихся в первых двух пакетах, добавляются услуги юриста, бухгалтера и т. д.», — считает Юрий Тараненко.
Новичкам здесь не место
Как видим, зарабатывать на коворкинге можно, используя самые различные модели. Инвестиции же в этот в бизнес не слишком существенны. «Многие фирмы закрываются и распродают по дешевке офисную мебель, оргтехнику. Стоимость найма обслуживающего персонала также уменьшилась. Все это снижает входной порог в этот бизнес», — считает Нина Кузнецова. «Естественно, ведение такого бизнеса, как коворкинг, требует затрат на организацию рабочих мест. В этом плане обычные договоры аренды (на длительные сроки) выглядят для владельцев недвижимости привлекательнее. Однако прибыль от коворкинга (из расчета на 1 кв. м) будет выше», — говорит Елена Ткач. Как заявили представители компании «Миэль — коммерческая недвижимость», предложений в этом сегменте офисной недвижимости со временем станет больше, хотя рост будет не слишком интенсивным.
Евгений Замковский журнал D'
