- Комментарии экспертов
2009 год стал одним из наиболее интересных по тенденциям развития рынка недвижимости. Сейчас, в конце года, ситуация стабилизировалась, считает учредитель Traid In Realty Нина Кузнецова.
В январе 2009 года средняя цена продажи находилась на уровне 5,5 тыс. долларов за кв.м., фактически в течение первого месяца она скорректировалась на 10-12% – такими темпами цены не падали даже в 1998 году. Всю первую половину года во всех сегментах рынка наблюдалась отрицательная ценовая динамика. В некоторых сегментах рынка (аренда квартир бизнес- и элит-класса, объекты загородной недвижимости преиум-класса) стоимость квадратного метра снизалась на 35-40%. Количество сделок купли-продажи сократилось более чем на 25%. На рынке с большим отрывом преобладали альтернативные сделки – на них приходилось более 80% сделок.
Рынок ипотеки до начала третьего квартала сократился более чем в 2,5 раза по количеству выдаваемых кредитов, процентная ставка по рублевым кредитам увеличилась фактически в 2 раза. С конца лета рынок вошел в стадию стабилизации, ожил ипотечный рынок, ставки на уровне 11-13% в рублях стали реальностью уже в сентябре. Вместе с тем ноябрь, декабрь не принесли сезонного увеличения спроса и выраженного роста цен. Средняя стоимость квадратного метра жилой городской недвижимости (исключая элитную недвижимость) на начало декабря находится на уровне 115-118тыс.руб. По нашим прогнозам в ближайшие 2 месяца рынок жилой городской недвижимости будет стабильно держаться на этом уровне.
Теперь остановимся на наиболее значимых тенденциях в разных сегментах рынка недвижимости.
Рынок московских новостроек
В целом объемы строительства новостроек по России упали на 10-15% относительно прошлого года, при этом в Москве показатели ввода новых жилых объектов практически не отличаются от показателей 2008 года и находятся на уровне порядка 1600 тыс. кв.м.
В первой половине 2009 года наблюдалась существенная корректировка цен на новостройки, причем разные типы новостроек демонстрировали различную динамику снижения. Больше всех подешевели новостройки бизнес-класса: по сравнению с прошлым годом цена на некоторые объекты снизилась на 40 %. Интересная картина вырисовывается при сравнении различных округов столицы: в более престижных и дорогих районах цены снизились больше, чем, например, в ЮВАО и ВАО. Однако уже к концу года ситуация выровнялась: цены в различных округах ведут себя примерно одинаково. На рынке новостроек в 2009 году встречались беспрецедентные предложения, такие как Марфино, с ценой кв. метра от 2300 долл. за кв.м.
В ближнем Подмосковье (в пределах 5-ти километровой зоны от Москвы) сейчас выставлено на продажу около 200 объектов. В декабре 2009 года средняя стоимость кв.м. в этих новостройках составляет 65-75 тыс. руб. (мкрн. «Красногорье Делюкс» в Красногорске, мкрн. «Ольгино» в Железнодорожном, ЖК «Юго-Западный» 7 км по Киевскому шоссе, ЖК «Радужный» в Видном). Этот сегмент очень востребован, поскольку служит доступной альтернативой московской квартире.
Рынок загородной недвижимости
В течение 2009 года на рынке было представлено порядка 300 коттеджных поселков, во второй половине года количество предлагаемых поселков снизилось примерно на 5% – это связано с замораживанием ряда проектов из-за кризиса, а также с выбыванием с рынка полностью проданных поселков. Один из самых динамичных сегментов 2009 года – таунхаусы, начавшие ощутимо конкурировать с городскими квартирами. (ЖК «Потапово» в Южном Бутово, поселок «Барселона» 16 км по Новой Риге шоссе, поселок «Лесной городок» – 14 км по Минскому шоссе, «Ивакино –Покровское» – 14 км. по Ленинградскому шоссе) . Сегмент дальних дач, наоборот, несколько снизил обороты, в связи с кризисом многие покупатели вынуждены были отложить такого рода покупки.
В качестве основной тенденции загородного рынка в уходящем году стоит выделить значительный рост предложения (и спроса) на участки в поселках без подряда. За последний год этот сегмент вырос практически в 2,5 раза. В основном такие предложения сосредоточены в зоне от 10 до 50 км от Москвы, при этом большая их часть (порядка 70%) сосредоточена на традиционно престижных направлениях Подмосковья – Новорижское, Минское, Волоколамское, Пятницкое шоссе. Большое количество участков без подряда предлагается также на Симферопольском шоссе.
Увеличение средней площади участка с 10 до 15-20 соток можно считать отличительной чертой загородного рынка бизнес-класса в 2009 году. Так же как и уменьшение площади строений в поселках, продающихся с проектами. Так в поселках таунхаусов все чаще можно встретить объекты с площадью дома в районе 130 кв.м. Показательной для 2009 года является и тенденция сокращения инфраструктуры в коттеджных поселках разного типа. На рынке все больше предложений с минимально-достаточным набором удобств – охрана, служба эксплуатации, маленький магазинчик с товарами первой необходимости.
Если говорить о ценах на загородное жилье, то сегодня можно найти предложения в поселках таунхаусов в радиусе 15 км. от Москвы на северном и северо- восточных направлениях со стоимостью от 50 тыс. руб за кв.м. (поселок «Елинская Слобода» на Ленинградском шоссе, поселок «Салтыковка» на Горьковском шоссе) или купить земельный участок со всеми коммуникациями по Симферопольскому или Егорьевскому шоссе за 40-60 тыс. руб. за сотку (участки в поселках «Высокий берег» – 77 км. по Симферопольскому шоссе, «Сосновые холмы» – 65 км по Симферопольскому шоссе, «Антоновка» – 46 км по Егорьевскому шоссе, «Шмелево» – 36 км по Егорьевскому шоссе).
На вторичном рынке загородной недвижимости минувшим летом можно было приобрести готовый 300 метровый кирпичный или деревянный коттедж в 20-40 км от Москвы по Новой Риге или на Пятницком направлении с участком порядка 20 соток за 1-1,2 млн. долларов, против 1,5-1,8 в ценах начала 2008 года. (Коттеджный поселок «Новое время», «Волна» – 40 км. по Пятницкому шоссе, поселок «Балтия» – 17 км. по Новой Риге )
Рынок аренды городского жилья
Рынок жилой аренды претерпел снижение арендных ставок наряду со всеми прочими сегментами. При этом квартиры эконом-класса подешевели на 15-20% – сегодня можно снять типовую однокомнатную квартиру в 10-15 минутах пешком от метро в среднем за 25 тыс. рублей в месяц. Больше всего потеряли квартиры бизнес- и элит-классов: относительно 2008 года дисконты по ним составили от 30 до 50%. Предложение в этих сегментах существенно превышает спрос, и пока эта тенденция сохраняется. Особенно это характерно для квартир, находящихся в больших жилых комплексах бизнес-класса на Юго-Западе и Западе столицы ( ЖК «Эдельвейс», ЖК «Елена», ЖК на Можайском шоссе, д.2).
Важной составляющей увеличения предложения на рынке аренды стали квартиры, владельцы которых изначально планировали их продать, но не решились на этот шаг из-за низких цен и решили отложить их реализацию до лучших времен.
Рынок коммерческой недвижимости
Это самый пострадавший от кризиса сегмент. I полугодие 2009 оказалось рекордным по вводу новых торговых площадей, на рынок вышли объекты, строительство которых началось еще до кризиса. Уровень вакантных площадей существенно вырос и новые объекты с трудом находили арендаторов. Средняя ставка аренды для торговых помещений в пределах Садового Кольца к лету снизилась в среднем до 1200-1300 долл. за кв.м. в год, а вне Садового кольца до 600-700 долл. за кв.м.в год. Ставки аренды офисных помещений в бизнес-центрах Москвы также снижались в течении всего 2009 года и в середине осени составили для класса А около $600 за 1 кв. м в год, на офисы класса В порядка $400.
Серьезно изменились и поведенческие линии участников рынка аренды в 2009 году. Сегодня арендаторы не готовы снимать офисы в объектах на стадии строительства и заключать предварительные договора аренды. Арендаторы, уже имеющие договора аренды, настаивают на изменении ставки аренды и других существенных условий договора аренды и готовы к переездам в более выгодные офисы, зачастую еще и сокращая арендуемые площади. Арендодатели проявили готовность идти на существенные уступки (ремонты за свой счет для арендатора, отсрочки арендных платежей на срок до полугода, и т.п.), чтобы удержать существующих и привлечь новых арендаторов. При этом качественные действующие бизнес-центры различных классов не испытывали особых проблем с заполняемостью и политику в отношении арендных ставок изменили весьма не значительно.
В итоге к 3-ему кварталу 2009 года рынок аренды офисных и торговых помещений начал приходить в себя: арендаторы и арендодатели нащупали ставки и условия аренды, соответствующие нынешнему состоянию бизнеса в стране.
Ситуация же на рынке купли-продажи коммерческой недвижимости по-прежнему представляет собой единичные сделки, проходящие в среднем по цене от 2,5 до 5 тыс. долларов за кв.м. Приметой 2009 года стали и первые сделки по реализации банками крупных залоговых активов в сфере коммерческой недвижимости. По нашим прогнозам, 2010 год в этом секторе по-прежнему будет годом ценовой коррекции и поиска равновесной цены.
Кузнецова Нина Борисовна, КДО
