- Комментарии экспертов
В проекте «Монологи о бизнесе» — новое интервью. Собеседник редакции Геннадий Щербина, президент Группы «Эталон», искренне считает, что укрупнение девелоперского бизнеса и частичный уход стройки под патронаж государства — это благо для рынка. Он уверен, что в игре останутся только самые сильные компании, к которым причисляет и Группу «Эталон».
— Сейчас не самые простые времена для девелопера. Отсутствие стабильности в спросе, санкции на поставки импортных стройматериалов… Насколько, учитывая ваш предыдущий опыт, сейчас необычный момент?
— Совсем необычный! В нынешнем году Группе «Эталон» исполняется 35 лет, и за это время было все, вплоть до бартерных схем расчета — квартирами за бетон. Я лично в команде «Эталона» прошел уже два финансовых кризиса. Но сегодня ситуация совсем другая. Кардинально. Тогда купить можно было все, но не было денег. Сейчас деньги есть, а купить ничего нельзя. И надо искать новые логистические коридоры, каждый день быть готовым кардинально все изменить и перестроить. Скорость принятия решений выросла.
— Самые больные моменты сейчас какие?
— Самое сложное — замена импортных компонентов для стройки. Песок, цемент, арматура, металл — все это есть в России. И для строительства объектов стандартного класса этого, как правило, хватает. Можно ставить в наши дома и российские лифты, хотя и они частично из импортных комплектующих. Но если речь о жилье классов комфорт плюс, бизнес и выше — вот тут начинаются трудности. Многое для стройки таких классов недвижимости закупалось за рубежом. Например, чтобы сделать красивые фасады, нужен специальный камень. А для специального камня есть специальные каменоломни. К сожалению, они не в России расположены. Но мы активно ищем аналоги привычным ранее немецким и итальянским вариантам. Выясняется, что в Дагестане есть, в Армении. Но подбор занимает время. Мало найти, надо же еще как-то довезти сюда. Тоже — сложности.
— Вторая проблема, как я пониманию, финансовая?
— Да, сейчас ее актуальность высока для компаний, которые строят немного. Это отказ банков кредитовать мелких девелоперов из-за возросших рисков. Им либо не дают денег вообще, либо дают под такой процент, который равнозначен гибели предприятия.
— Крупным компаниям деньги нужны не в меньшей степени. Как они их добывают?
— Не в деньгах счастье. Сейчас очень интересный момент: крупные компании готовы объединяться ради создания продукта, который может быть продан здесь и сейчас. Задача у всех одна — построить быстро и продать выгодно. Очень часто, если речь о больших площадках, например, сложно это сделать самостоятельно. Поэтому некоторые девелоперы начали задумываться о совместном бизнесе с коллегами по отрасли.
— В каком это смысле?
— Ну вот, например, у крупной девелоперской компании есть площадка на 500 тыс. кв. м. Ее нужно быстро освоить. Глава этой компании приходит ко мне и говорит: «Геннадий, строй!» Я ничего не трачу на землю, беру проектное финансирование, делаю свой проект и прохожу все экспертизы, быстро строю под своим флагом, все продаю.
— А владельцу площадки это зачем?
— Он быстро осваивает участок и забирает себе часть моей прибыли. Такие сделки сейчас все чаще стартуют в регионах, где маржинальность проектов ниже, а обновлять жилищный фонд необходимо. Ведь современное качественное жилье россиянам нужно не только в столицах. И городу это нравится, потому что быстрее осваиваются участки, быстрее приходят налоги. В Тюмени, например, у нас общая компания с местным девелопером — «Страна Девелопмент». Мы сложили наши названия и зарегистрировали компанию для совместных проектов — «Страна Эталон».
— Было бы еще кому продавать, а то с ростом ставок на кредиты желающих может сильно поубавиться…
— Ипотека под 9% — в нынешней ситуации это неплохо. Верхний порог стоимости жилья в 6 млн руб. для регионов России — это тоже весьма значимая сумма. Мы сейчас начинаем проекты в нескольких регионах: в Омск вошли, в Екатеринбург, Тюмень, Новосибирск. И я хочу сказать, что деньги у людей там есть, плюс помощь с субсидированием ставок по ипотеке от государства — и нормально все будет. Мы и сами участвуем в таких программах, помогаем, субсидируем для своих покупателей ставки кредита, чтобы покупка была доступнее.
— Компании, которые начинали свой бизнес в регионах, стремятся попасть в Москву, потому что в Москве больше маржинальность проектов. А вы зачем идете в регионы?
— Не все выходят в регионы. И мы тоже могли бы сидеть в Москве и в Петербурге. Но я думаю, что для крупных компаний это такая социальная миссия в том числе. Сейчас в регионах идет масштабное дорожное строительство, инвестируются огромные средства в промышленность, строят заводы. А значит, нужно и жилье.
— Ваши проекты в регионах будут связаны с расселением ветхого жилья? Или это стройка с чистой поляны?
— Мы — крупная компания, можем строить 0,5–1 млн кв. м, вот это нам интересно. Поэтому нам для масштаба, конечно, нужно подготовленное место, свободное от обязательств перед третьими лицами, физическими или юридическими.
— Современных девелоперов часто упрекают, что они строят слишком много, слишком плотно и тесно, слишком высоко — и получаются «человейники»…
— Согласен, иногда эти упреки справедливы. Но мы, например, для себя приняли решение не злоупотреблять таким форматом жилья, как студия, тем более со статусом апартаментов. Мы не строим студии в огромных количествах. Минимальная площадь квартиры в проектах Группы «Эталон», как правило, около 35 кв. м, меньше мы строить не хотим и не будем. При этом у нас нет предубеждений относительно класса проекта. Наш портфель включает практически всю линейку девелоперского продукта: от комфорт-класса до премиума и от небольших клубных домов до проектов комплексного развития территорий.
В моем понимании (а я молодость прожил в общежитиях), на начальном этапе жизни узкие коридоры и малюсенькие комнаты — это нормально. Но сейчас, особенно в Москве и Питере, этого делать не надо. Тут еще важный фактор, помимо социально-психологического: мелкие студии — это огромная нагрузка на город.
— Еще бы, когда в одном доме живут не 50 человек, а 150. Есть разница.
— Нужны магазины, сады, школы. Купит у тебя такую студию молодая мама и спросит: «А где моя поликлиника?» И что ты ей скажешь? Но в целом в Москве, на мой взгляд, все делается грамотно: где-то разрешают высотки, где-то запрещают. Правильно, всему свое место. В Питере вообще сейчас все проекты «приземлили», ввели строгие ограничения на высотность застройки. Для многих компаний, боюсь, это будет иметь фатальное значение. Земля стоит дорого, а квартиру дороже «потолка» на рынке продать нельзя.
— К слову о низких домах. Вы не планировали заняться проектами малоэтажного жилья?
— Планируем. Мы вообще не отказываемся ни от чего хорошего, что приносит деньги. Поэтому, если будет спрос на малоэтажку, будем строить и ее тоже.
Сейчас мы рассматриваем в Новой Москве площадку, там как раз не дают строить высоко, а участки огромные. И Сергей Семенович Собянин говорит девелоперам: стройте малоэтажку в три-четыре этажа, таунхаусы. У нас уже есть достаточно много проектов малой или средней этажности, особенно в Санкт-Петербурге. Летом 2021 года мы приобрели земельный участок площадью 20,7 га в Пушкинском районе Санкт-Петербурга. Это будет малоэтажный жилой комплекс комфорт-класса.
— Но вы пока не чувствуете спроса на коттеджные проекты?
— Пока у нас достаточно земельных участков для более привычной нам городской застройки. И того спроса, ради которого стоило бы броситься очертя голову в малоэтажку, я не чувствую. Но мы крайне заинтересованы в таких проектах. Как вы знаете, в периметр АФК «Система» входит Segezha Group, которая наладила на своем заводе выпуск CLT-панелей (панели из перекрестно-склеенных слоев древесины, по прочности не уступающие бетону, что делает этот материал пригодным даже для средневысотного строительства. — Ред.) и уже начала строительство первых таких домов в Вологодской области для своих сотрудников.
— На какие еще эксперименты вы готовы?
— Еще мы активно занимаемся модульной технологией, считаем ее очень перспективной для стройки. В отдаленных районах, небольших городах и селах есть огромная потребность в небольших зданиях из модульных конструкций под фельдшерские пункты, почтовые отделения.
— И это может быть интересный подход для индивидуального жилищного строительства.
— Да, конечно. Из этих модулей дом поставил, потом у вас родился ребенок — пристроил второй этаж. Мало места стало для встреч с друзьями — пристроил гриль-веранду. И так далее. Все можно спланировать, это быстро и эффективно. Привез и за неделю собрал дом — и все, живите.
Если уж мы говорим про будущее, есть еще технология строительства домов на 3D-принтере, например. Я знаю, что ПИК в свое время экспериментировал с этой технологией.
Наверное, так тоже можно, но не прямо сейчас и не прямо здесь. Как вы представляете себе в -20 °C работать на принтере? Бетон же греть надо. Либо лить присадки. Но это на экономику повлияет в том числе — они же дорогие, эти присадки. И опять-таки не ясно, сколько такой дом сможет «жить». Наш обычный бетонный — 100 лет. А на «принтерный» еще нет никаких испытаний и гарантий. Голая теория.
— Есть одна конспирологическая теория о существовании некоего тайного сообщества девелоперских компаний, которые собираются и договариваются о росте цен на жилье, объеме продаж. Знаете, как страны ОПЕК договариваются об объемах добычи нефти для контроля цен на мировых рынках. Что скажете? Бывают у вас такие сходки?
— Конечно, нет. (Смеется.) Такой сговор невозможен. Локация же определяет цену прежде всего. Либо я возле Кремля строю, либо за Третьим кольцом или ближе к МКАД — как мы можем сравниваться? Это невозможно. А сходки — да, периодически бывают. Есть, например, такой формат, как Клуб инвесторов Москвы. В Питере круг крупных компаний очень узкий, три-четыре игрока. В Москве — два десятка. Мы не часто собираемся. И если уж собираемся, то про работу почти не говорим.
— Влияние бренда — насколько оно значимо для рынка недвижимости? У нас, может быть, профессиональная деформация, и мы считаем, что это важно, а потребителю этого и не надо вовсе. Он не следит за брендами, а дома оценивает по стоимости, качеству и картинке.
— Бренд — это не просто название или картинка. Это репутация. Если ты надежный — у тебя хорошая репутация и, стало быть, твой продукт ценят и любят. Мы гордимся тем, что за 35 лет у нас не было ни одной просрочки по срокам стройки.
Казалось бы, так просто: зайти на сайт любого застройщика, увидеть веселую картинку, подходящий адрес — и купить. И если вас все устроило, то при необходимости купить еще квартиру (дети подросли, внуки появились или просто нужна дополнительная комната для дистанционной работы) вы наверняка обратитесь в ту же компанию, в которой покупали квартиру в первый раз. У нас таких повторных покупок — около 35%. И тут важно, чтобы предложение новых проектов было как можно более разнообразным: по локации, по формату, по классу жилья, чтобы у покупателя был достойный выбор. Поэтому мы в городах и стараемся брать побольше участков в разных местах. Тогда ты больше востребован, чем если ты берешь огромный проект и десять лет из него не вылезаешь.
— Со вторичной покупкой, понятно, легче. Но как быть тем, кто впервые приобретает жилье, нет ни опыта, ни инструментов проверки репутации застройщика? А на рынке даже одной Москвы — сотни проектов и десятки компаний.
— Вы правильно обратили внимание, что в столицу охотно приходят региональные игроки, мурманчане, архангелогородцы, уфимцы, тюменцы. Заработав там кое-какой капитал, они надеются начать эффективный бизнес в Москве, искренне считая, что с десятью миллиардами завоевать Москву не составит проблемы.
— А вдруг компания молодая, но ответственная и надежная?
— Вот это как раз вопрос бренда и доверия. Доверять же можно лишь тем, кого знаешь.
— Но если периодически не расширять круг достойных доверия компаний, то это как раз и получится монополия.
— Речь о серьезных, больших проектах. А желающие строить локально, отдельные дома — пожалуйста, берут участки и строят. Или купил участок за 5 млрд руб., продал за 7 млрд, по дороге потратил, скажем, 0,5 млрд. Итого 1,5 млрд заработал. Кому-то такой маржи вполне хватает. Другой вопрос, что желание заработать в конце не 1,5 млрд, а 5 млрд руб., например, может так и не исполниться, ведь это уже гораздо сложнее. Особенно если нет опыта или есть проблемы с финансированием. Девелоперы же не держат свободные деньги. У меня на всю Группу свободных денег — миллиардов десять от силы, для экстренных ситуаций. Но я ими не пользуюсь, потому что могу взять кредит. Учитывая скорость наших продаж, у нас стоимость проектного финансирования получается низкая, от 4% до символических 0,1%.
— Cвои деньги — самые дорогие.
— Я их берегу как экстренный вариант. Какой смысл много на депозитах держать? Ничего не заработаешь. А кто-то же не может этого делать, у кого-то нет этого золотого запаса. Закроют финансирование — и все, компания рухнет. А в нашем бизнесе — если упал, уже не поднимешься.
— То есть стабильность приобретает приоритетное значение? Вот именно сейчас.
— Да, верно. И прежде всего покупатель должен смотреть именно на финансовые показатели компании, насколько она стабильна и способна достроить свои дома при любом сценарии.
— Подождите, но сейчас выстроена безопасная схема — эскроу. Именно чтобы убрать риски недостроя.
— Теоретически да. Но вот представьте себе, что компания «Икс» рухнула. У нее деньги на эскроу-счетах. Не построишь — не потратишь. Банк должен всем дольщикам либо вернуть деньги, либо передать готовые квартиры. Это отлично для покупателя. Но является проблемой для банка. Сам-то он в случае банкротства застройщика вряд ли способен будет что-то достроить. Поэтому при усилении любых рисков на рынке банки сразу включают «мелкое сито» и просеивают заемщиков, стараясь отсечь любых сомнительных клиентов. Даже для нашей компании, которая изучена банкирами вдоль и поперек, имеет огромный опыт, и то подняли порог собственного участия в проектах с 15% до 25%. Это уже много. При малейших подозрениях могут и 50% поставить. Просто скажут: мы вам не отказываем, стройте, пожалуйста, но сначала вложите 50% своих денег, и я посмотрю, как и что вы умеете строить, а потом я вам дам денег на остальные 50%.
— Это приведет к схлопыванию небольших компаний?
— Я об этом говорю уже два года. Это будет даже независимо от сегодняшних событий, это неизбежно. Происходит укрупнение бизнеса в девелопменте.
— Не грозит ли нам в таком случае национализация девелоперского бизнеса? Просто сейчас государство и так очень активно себя ведет на рынке недвижимости.
— Да. Вполне вероятно, что 50% рынка заберет на себя государство.
— И вы не видите в этом ничего плохого?
— Все же зависит от того, кому оно разрешит строить. (Смеется.) Если мы будем в числе счастливчиков, которые будут строить, то отлично. Но это неизбежно. Это раньше компании могли позволить себе построить один дом, продать его, немного заработать, потом построить еще один дом. Сейчас это невозможно, банк не даст денег. Строй на свои. Но тогда это не бизнес. Это хобби.
— За теми компаниями, к которым вы относитесь с уважением и считаете своими хорошими конкурентами, посматриваете?
— Конечно. Ну, во-первых, я ко всем компаниям отношусь с уважением. Каждый делает так, как ему удобно. И строит то, что он может выгодно продать. Мы, например, не строим панельные дома. Не потому, что такие дома плохи, а просто потому, что мы их не строим. У нас другая технология. Мы строим монолитно-кирпичные. Но я с уважением отношусь ко всем своим коллегам на рынке, и мы, безусловно, интересный и полезный опыт перенимаем друг у друга. Это правильно. Надо перенимать и тиражировать самый лучший опыт.
— Вы сказали, что в молодости жили в общежитии. А какой была первая квартира, которую вы сами купили? Может быть, это был дом?
— У меня всю жизнь были служебные квартиры, я же кадровый военный. Первая квартира, которую я купил, тоже изначально была служебной. Это было в Санкт-Петербурге, перед самым увольнением из армии. Мне было 44 года, я досрочно ушел на пенсию из-за того, что творилось в 90-е годы. Вот в этой самой квартире я живу и сейчас.
— А в Москве где останавливаетесь, когда приезжаете?
— В Москве я много раз пытался купить квартиру. Но я люблю считать, и получается, что на сумму такой покупки я смогу лет 50 снимать отличный номер в Ritz, например.
— Кстати, это очень интересная тенденция, которая в последнее время появилась: люди перестали желать владеть квартирой, особенно молодежь. Не хотят обременять себя лишними активами.
— Есть такое, согласен. Но я в этом плане человек консервативных взглядов и считаю, что ты должен иметь жилье в собственности как актив, и еще лучше — иметь жилье с запасом, для детей. А жить при этом ты можешь где угодно: на съемной квартире, в отеле, в палатке.
— Интересно, а девелоперы готовы к развитию каких-то альтернативных схем продаж жилья? Например, аренда с правом выкупа? Аналог лизинга, используемого часто в коммерческой недвижимости.
— У нас было несколько попыток построить так называемые доходные дома. Мы брали дом в Москве и в Санкт-Петербурге квартир на 100, сдавали его с отделкой, паковали мебелью — приходи и живи. Но это не пользовалось спросом, поэтому не стали продолжать эксперимент. Тут есть еще одна проблема — необходимо держать целый штат людей для обслуживания таких домов: уборка, стирка, консьерж-сервис и прочее. Это не наш бизнес. Уж лучше мы будет просто строить и продавать красивые дома.
— К вопросу о красоте. У вас свое архитектурное бюро?
— Мы, естественно, сотрудничаем с ведущими архитекторами. Но у нас есть и свое бюро — порядка 300 человек, половина из них в Москве, половина — в Питере.
— Вы одна из немногих российских девелоперских компаний, акции которых торгуются на бирже. Как сейчас обстоят дела с учетом ситуации?
— Собственно, «Эталон» остался единственной российской девелоперской компанией, торгующейся на иностранных биржах после ухода ЛСР с Лондонской биржи в прошлом году. На текущий момент торги на Лондонской бирже (LSE) временно приостановлены, но инвесторы могут и дальше приобретать ГДР компании на бирже в Москве (MOEX).
— А в принципе, та цель, ради которой вы выходили на международный рынок, оправдала себя?
— Целью было получение доступного финансирования на развитие бизнеса, в том числе активное развитие на московском рынке. Этой цели мы достигли. Средства, полученные от первичного размещения, инвестировали в приобретение земельного банка, и это нам позволило успешно развиваться 11 лет.
— А социальную инфраструктуру для жилья вы тоже строите? Оставляете у себя в управлении или передаете в частные руки?
— Как правило, просто передаем государству. Мы много раз пытались создать из этого бизнес, но это очень сложно. Особенно в сегменте учреждений среднего образования. На детские сады еще можно найти частного управляющего. На школу — почти нереально. Поэтому школы — просто нагрузка, построили — и бегом отдали. Вот у нас есть объект в Петербурге, там я должен построить из собственной прибыли и передать городу социалки на 8 млрд.
— Ого! Какую-то компенсацию получаете на эти инвестиции?
— Государство с уважением относятся к тем, кто откликается и помогает развивать социальную инфраструктуру. И сейчас нам удалось добиться, чтобы расходы на ее создание хотя бы относили на себестоимость строительства. Марат Шакирзянович Хуснуллин помогал очень в этом, спасибо ему.
— Это программа «Стимул» так называемая?
— Нет, «Стимул» — это когда у тебя объекты за счет бюджетных средств выкупаются. Но она в основном работает в дотационных регионах, где норма прибыли в девелопменте и без социальной нагрузки очень низкая. В Питере и в Москве девелоперы знают, что надо построить за свой счет и передать. Иначе проект не согласуют. Но маржинальность высокая. И девелоперы могут поделиться. И делятся.
Источник: www.rbc.ru
