- Комментарии экспертов
Летний сезон 2009 года на рынке загородной недвижимости характеризовался самыми низкими расценками за последние несколько лет. Цены на землю и дома в коттеджных поселках начали свое падение еще прошлой осенью. Сейчас на рынке можно найти предложение о купле-продаже загородного дома на 30—60% дешевле, чем в тот же период прошлого года. Причем тенденция к снижению стоимости загородного жилья сохраняется. Сильнее всего падение цен ощущается в секторе домов элитного класса. А наибольшим спросом среди покупателей стали пользоваться участки без подряда на строительство.
Роскошь с дисконтом
На рынке можно найти огромное количество примеров, когда цены на готовые коттеджи класса премиум падали в несколько раз. «Допустим в поселках на Новой Риге дома продавались достаточно дорого — по $1,5—2 млн. Сегодня дом там можно купить за $500—800 тыс.»,— говорит директор департамента развития бизнеса холдинга Rodex Group Геннадий Теряев. Похожая ситуация и в поселке Екатериновка на Рублево-Успенском шоссе: прошлой осенью цены на дома были обозначены в районе $12 млн, сейчас — около $7 млн.
Зачастую такой дисконт указывает на смену форматов. Поселки, которые первоначально позиционировались как элитные, переходят в бизнес-класс. «В таком случае стоимость автоматически падает на 60%»,— подсчитывает Теряев. По его словам, стоит учитывать и тот фактор, что понятие «премиум-класс» в России весьма произвольное.
По законам рынка загородной недвижимости элитными могут считаться лишь дома, расположенные в уникальных местах. «У нас же элитным называется все подряд. Жилье, находящееся в далеко не элитном месте, обозначается как премиум. То же, что на самом деле является элитным, подешевело не так уж сильно»,— поясняет эксперт. Когда коттедж из элитного переходит в бизнес-класс, застройщик несколько сокращает затраты за счет издержек на инфраструктурное обеспечение и внешнее оформление. Но одной из ключевых особенностей российского рынка загородной недвижимости остается то, что признаком принадлежности участка к тому или иному классу остается цена, а наполнение — вторично. Таким образом, сменить маркировку для девелопера не представляет сложности.
Впрочем, не стоит удивляться и необыкновенной щедрости строительных компаний. По оценкам специалистов, строить элитные дома в России выгоднее всего: их рентабельность при ценах докризисного уровня составляла 500—700%.
Дешевеют не только готовые, но и строящиеся объекты. Неотделанный дом в подмосковной Барвихе сегодня можно купить за $2—3 млн, хотя ранее в планах застройщиков фигурировала цифра в $7—8 млн. «Это свидетельствует о том, что застройщику нужны деньги,— отмечает Теряев.— Сегодня для того, чтобы клиент согласился войти в проект, который находится в стадии готовности на 10—20%, девелоперу приходится давать серьезную скидку, которая зачастую ниже себестоимости строительства. Ну а если проект находится в стадии ниже 10%, то его строить сегодня и вовсе не имеет смысла». Такая схема оказывается выгодной обоим: застройщику проще привлечь покупателя, нежели брать дорогостоящий кредит.
Помимо коммерческих в ход идут и социальные факторы. «Сегодняшний рынок — это рынок покупателя»,— считает коммерческий директор MOZAIK Development Татьяна Капланова. Девелоперы сегодня вступают в особую стадию конкуренции: главным козырем является цена. «Кроме того, существуют и психологические ожидания: в то время как все говорят о снижении цен на недвижимость, формируются определенные потребительские ожидания — покупатели рассчитывают на значительный дисконт»,— уверена Капланова.
Прожиточный минимум
Эксперты сходятся во мнении: значительное снижение цен характерно исключительно на первичном рынке, вторичный почти не пострадал. «Сейчас, в сентябре — октябре, вторичка пользуется огромной популярностью»,— уверяет Геннадий Теряев (Rodex Group). Здесь работают сразу несколько факторов.
Вторичный рынок всегда считался более надежным. Покупая такой дом, человек сразу получает свидетельство о собственности на готовый объект, что само по себе создает гарантию. «Кроме того, объемы вторички фиксированы, предложений не становится ни больше, ни меньше»,— поясняет генеральный директор Traid In Realty Светлана Кондачкова.
Самые интересные изменения произошли в сегменте недвижимости экономкласса, где падение спроса оказалось наибольшим. «В этом сегменте люди более всего рассчитывали на ипотеку, а она умерла»,— комментирует их Теряев. И если в элитном секторе все свелось в основном к снижению цен, то девелоперам, работавшим в сегменте экономкласса, потребовалось серьезно изменить тактику.
Большинство собственников таких проектов сегодня просто распродают размеченные участки безо всякого подряда на строительство, отмечает Светлана Кондачкова. Характерный пример — подмосковный поселок Свистуха на Дмитровском шоссе: участок земли без обязательств здесь можно купить по цене $3—4 тыс. за сотку. По мнению экспертов, такая политика совпадает с ожиданиями потребителей. «Сегодня люди зачастую просто покупают землю, а непосредственно строительство откладывают до лучших времен»,— поясняет Татьяна Капланова из MOZAIK Development.
А ситуация в сегменте домов экономкласса привела даже некоторому оживлению на рынке. По данным исследований компании IntermarkSavills, в октябре рынок показал общий рост примерно на 5%. Основная заслуга в этом, уверены специалисты компании, лежит как раз на участках без подряда — доля их продаж увеличилась на 7%.
Ничего лишнего
Стоимость домов и участков средней ценовой категории с подрядом тоже падает. Однако здесь девелопером приходится проявить находчивость в вопросах ценообразования. Самый простой путь — отказаться от коммуникаций, перенеся их прокладку на более поздний срок, или же уменьшить площадь домовладения. «Например, в поселках Золотые пески и Перелески участки перемежеваны: чтобы снизить цену, сократили площадь,— делится Геннадий Теряев.— Там же сокращена стоимость материалов: дома строятся из клееного бруса».
Издержки сокращаются за счет отказа от всего, без чего можно было бы обойтись. «Ради повышения эффективности в проекте „Smartville Дмитровка“ мы пошли по пути быстровозводимых технологий, сократили возможную инфраструктуру поселка и минимизировали архитектурные излишки»,— рассказывает Татьяна Капланова.
В ход идут и индивидуальные программы — например, программа рассрочки платежа. По словам Геннадия Теряева, они запущены во многих поселках: так, на условиях первоначального платежа в 50% выплата остальной суммы отсрочивается. «Для того чтобы уменьшить первичный взнос, можно убрать из предлагаемого дома некоторые дополнительные опции, такие как отопление, подведение коммуникаций к границам дома»,— поясняет Теряев.
Многие экономят и за счет внутренней отделки. Однако такие предложения зачастую выглядят странно: по сути, покупка дома без коммуникаций, отделки и архитектурных изысков мало чем отличается от приобретения участка без подряда.
Вопрос времени
Дисконт на загородные дома не будет бесконечным. Низкий уровень цен на рынке зафиксирован на уровне временных акций. По оценкам специалистов, сегодня строится примерно 20—25% проектов от докризисного уровня. В целом же, по данным компании IntermarkSavills, первичные продажи сегодня ведутся примерно в 310 подмосковных поселках. Многие девелоперы ушли с рынка — соответственно, при восстановлении спроса возникнет дефицит предложений. «Поэтому при установлении стабильного спроса цены начнут расти гораздо быстрее, чем уровень инфляции,— прогнозирует Татьяна Капланова.— Думаю, что ближайший всплеск цен можно ожидать уже в середине февраля 2010 года».
Последние исследования рынка говорят о том, что абстрактное кризисное дно рынок загородной недвижимости уже преодолел. Согласно данным исследовательской компании Knight Frank, падение цен в третьем квартале 2009 года остановилось. Цены на элитную недвижимость на Рублево-Успенском шоссе выросли на 0,5%, на Минском — на 0,6%, на Новорижском — на 1,9%, на Калужском — на 4,4%. Падение продолжилось лишь на Дмитровском и Киевском направлениях — на 2,8 и 0,3% соответственно. В среднем же цены на загородном рынке в третьем квартале выросли на 3,5% по отношению ко второму.
Александра Мерцалова Gzt.ru
