Что делать если Вы купили инвестиционную квартиру?

 Известно, что наибольшую прибыль инвестор может получить, купив квартиру на стадии «котлована», а продав на высокой стадии строительства дома. Однако своевременная покупка такой  инвестиционной квартиры вовремя – это лишь часть успеха, потом жилье нужно еще и грамотно продать. Портал «Недвижимость Mail.Ru» подготовил несколько советов тем, кто планирует приобрести или уже продать жилье с целью получения прибыли.

1. Продать, не дожидаясь ввода в эксплуатацию

Стоимость квартиры от «котлована» до сдачи дома в эксплуатацию может вырасти почти в 2 раза. Но ждать полной готовности дома начинающему инвестору не стоит. Разместить объявление о продаже квартиры нужно как минимум за полгода до сдачи дома госкомиссии, для того чтобы была возможность продать квартиру по договору переуступки прав. Именно этот договор чаще всего используют грамотные инвесторы.

Как поясняет заместитель генерального директора по продажам компании «НДВ-Недвижимость» Яна Сосорева, по переуступке продать квартиру можно до подписания  акта приемки,  будь это котлован, основной цикл или финальные работы.  «Покупатель уступает свои права и обязанности другому лицу, которое в результате и станет получателем квартиры в новостройке», - отмечает она. Такая сделка проходит очень быстро, а заработать на ней можно очень хорошо.

2. Оттянуть передачу квартиры

Однако если покупатель на вашу квартиру до ввода дома в эксплуатацию не нашелся, и вам пришлось подписать акт приема-передачи квартиры у застройщика, то реализовать недвижимость на этой стадии будет очень сложно. 

«Согласно 214-ФЗ нельзя продать квартиру, подписав акт приемки квартиры в новостройке, надо ждать факта получения собственности», - предупреждает Юлиан Гутман, директор Департамента новостроек «Инком-Недвижимость».

«Таким образом, возникает некий временной провал, когда квартира в принципе не реализуема», - уточняет заместитель генерального директора по правовым вопросам компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина.

То есть по факту вы останетесь с квартирой, и будете вынуждены ждать получения собственности, после чего сможете ее продать. А процесс получения собственности в некоторых новостройках может тянуться годами, более того вам придется оплачивать за эту недвижимость коммунальные платежи и платить госпошлину за оформление собственности. Кроме того, продажа квартиры, которая находится в собственности менее пяти лет, облагается налогом.

Можно, конечно, не подписывать акт приема-передачи, но через 2 месяца, согласно 214-ФЗ, застройщик может обязать вас это сделать в одностороннем порядке через суд.

3. Заключить предварительный договор

Если вам пришлось подписать акт приема-передачи инвестиционной квартиры и получить ключи у застройщика, то все-таки есть одна возможность продать квартиру до получения собственности.

«Такую квартиру можно реализовать по предварительному договору купли-продажи»,  - объясняет Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой». Однако эксперт предостерегает, что в этом случае у покупателя много рисков, так как такие договоры в регистрационной палате не регистрируются. По сути, в предварительном договоре, вы просто пообещаете потенциальному покупателю продать ему квартиру после того как получите право собственности на объект. А после оформления права собственности, вам нужно будет заключить уже договор купли-продажи. Вряд ли найдется очень много покупателей, согласных пойти на такой риск.

4. Установить грамотную цену

Как поясняет Нина Кузнецова, учредитель компании Traid In Realty, самое хорошее время для продажи по переуступке, когда у застройщика в продаже уже нет такого типа квартир, а дом уже практически достроен. «Тогда можно ставить  цену выше той, по которой застройщик продает квартиры в домах на начальных стадиях строительства», - рассказывает она. Также необходимо провести анализ, а сколько стоит подобная квартира на вторичном рынке в этом районе и поставить цену чуть ниже.  Имеет смысл изучить перечень объявлений с аналогичным предложением по переуступке в этом же ЖК и поставить цену незначительно ниже, для того чтобы перетянуть потенциальных клиентов на ваш объект.

Отметим, договор переуступки может встать вам в копеечку. Как уточняет Ирина Доброхотова, застройщики часто вводят комиссию за оформление переуступки права. «Размер комиссии может существенно снизить прибыль инвестора», - замечает она. И тут есть два выхода из положения, либо изначально закладывать этот платеж в стоимость квартиры, либо договорится с покупателем о том, что он оплатит стоимость сделки самостоятельно.

5. Определиться, какую сумму писать в договоре

По закону, человек, продающий квартиру, должен указать в договоре точную сумму, за которую он продает недвижимость, иначе покупатель несет большие риски. Однако по факту многие инвесторы не переживают за покупателей, а ставят в договоре по переуступке прав на квартиру, сумму которая, к примеру, позволяет им избежать уплаты налогов.

«Чаще всего в договоре переуступке указывают такую же стоимость, как и в договоре долевого участия (ДДУ). Разницу между реальной ценой продажи новостройки и стоимостью указанной в ДДУ обычно оформляют распиской продавца на имя покупателя», - пояснила Нина Кузнецова.

6. Заплатить налог

Многие будущие инвесторы уверены, что платить налог с продажи квартиры нужно только в том случае, если она оформлена в собственность, однако это не так. Как утверждает Ирина Доброхотова, налог платить придется в любом случае. В свою очередь, Юлиан Гутман поясняет, что при продаже квартиры по уступке возникает разница между ценой покупки и ценой продажи и с этой разницы нужно уплатить подоходный налог 13%.

Что интересно: по словам руководителя отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья» Дарьи Третьяковой, если вам все-таки удастся продать квартиру по предварительному договору купли-продажи, то в условиях его реализации стоимость квартиры (денежные средства), являются обеспечительным платежом, с которого налог не платится. «Однако после заключения основного договора купли-продажи, налог уже будет уплачиваться», - напоминает она. То есть по факту вы лишь отсрочите факт оплаты налога.

Однако и тут есть хорошая новость. «При исчислении этого налога налогоплательщику по его заявлению могут быть предоставлены налоговые вычеты, уменьшающие величину налоговой базы. Так, при продаже жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе имущественный вычет предоставляется в сумме, полученной от продажи такого имущества, но не более одного миллиона рублей», - заключает Наталья Шаталина.

Ольга Денисова корреспондент Mail.Ru