5 главных опасностей при сделках с жилой недвижимостью для покупателя

 

Риски, которые могут встретиться на пути покупателя квартиры можно условно разделить на две группы: юридические манипуляции и фактические подлоги. Однако, именно юридические манипуляции – наиболее тяжелый вариант, поскольку тогда жертва обычно остается и без квартиры, и без денег. В виду этого RealEstate.ru решил сосредоточиться исключительно на правовых аспектах истории квартиры. Когда как наличие соседей-дебоширов или незамеченных при осмотре дефектов ремонта особо бдительный покупатель может выяснить, при желании, самостоятельно.  

 

 

Самая большая опасность, которая поджидает собственника квартиры, – неожиданно объявившиеся неучтенные наследники, которые по какой-либо причине не знали о возможности вступить в права наследования. В этом случае сделка купли-продажи может быть оспорена. При этом, о правах третьих лиц могут не говорить или даже подозревать сами продавцы квартир. «Такие ситуации возможны, когда право собственности владельца возникает на основании наследства, причем не важно, какого вида – по наследству или по завещанию. К сожалению, в нашей стране крайне сложно быстро и легитимно получить информацию о всех возможных наследниках на имущество, даже о наследниках обязательной очереди», - объясняет учредитель компании Traid In Realty Нина Кузнецова.

 

Другим распространенным случаем возможного возникновения прав третьих лиц являются дети собственника, которые во время приватизации в начале 90-х годов были несовершеннолетними и не были включены в число собственников. Соответственно, сегодня при сделке с такой квартирой, даже если дети достигли совершеннолетия, необходимо получить их отказ от прав на квартиру.

 

Еще одним частым примером  возникновения прав третьих лиц, по словам Н.Кузнецовой из Traid In Realty являются ситуации, связанные с разводом супругов. К сожалению, часто финансовые и имущественные вопросы при этом остаются неурегулированными и соответственно, если не разобраться до конца, на чьи средства и в какой период (до брака  или  в период  брака) было приобретено имущество, то можно получить сюрприз в виде обиженного супруга, претендующего на половину вашей новой квартиры.

 

Как советует старший менеджер по продажам городской недвижимости IntermarkSavills Кристина Томилина, для того, чтобы отыскать возможного наследника, необходимо провести проверку юридической чистоты квартиры. Для этого нужно тщательно проверить историю перехода права собственности на квартиру, заказав определенные документы в регистрационной палате. «Это необходимо для того, чтобы иметь перед глазами всю историю квартиры что поможет, в первую очередь, обезопасить себя от «неучтенных» наследников. Эту проверку надо провести с особой тщательностью, так как после заключения сделки в случае возникновения других претендентов на владение квартирой свои права необходимо будет отстаивать в суде», – добавляет эксперт.

 

«Если же потенциальный наследник найден или есть подозрение на то, что он существует, можно взять нотариально заверенное заявление от собственника, что в случае появления наследников, он берет всю полноту ответственности на себя. Однако лишь суд может принять решение, о том какое из дополнительных соглашений к договору купли-продажи является достаточным для признания ее законной», - рассказывает генеральный директор CENTURY 21 «Ваш квартирный вопрос» Вера Ларионова. 

 

Заподозрить о возможном риске можно уже при подборе будущей жилплощади. По данным риелторов, зачастую такие квартиры предлагаются с серьезным дисконтом – это тревожный «звоночек» на который стоит обратить внимание и уделить проверке квартиры особо пристальное внимание.

 

 

Еще один существенный риск при покупке квартиры связан с личностью самого владельца. Не редки случаи, когда факт того, что владелец всей квартиры или какой-то ее части состоит на учете в психо-неврологическом или наркодиспансере, который не имеет право совершать сделку без специального разрешения, а фиктивную сделку совершили его родственники. В этом случае, первый владелец (состоящий на учете) может по суду признать незаконными все сделки купли-продажи.

 

Однако и эта ситуация не безвыходная, уверена В.Ларионова из CENTURY 21: достаточно пригласить лицензированного врача для составления документа об обследовании, в котором констатирует, что в момент сделки продавец, состоящий на учете, отдавал отчет в своих действиях.

 

 

По закону, на время отбывания наказания в местах лишения свободы или службы в армии, граждане временно «выписываются» из квартиры, где они имели регистрацию. При этом, по возвращении, бывшие осужденные или военнослужащие сохраняют право проживания и право пользования квартирой. 

 

«Имейте в виду! – предупреждает В.Ларионова из CENTURY 21: запись о зарегистрированных в прошлом жильцах  может не отображаться в текущей домовой книге, но в архивной должна быть. Если вы обнаружили временно снятого с регистрации жильца, обязательно нужно получить нотариально оформленное заявления о том, что он знает и не возражает против продажи квартиры».

 

 

В отношении собственника может вестись судебное разбирательство. Тогда владельцы могут пытаться продать имущество до вынесения решения об аресте имущества. «В этом случае есть опасность, что сделку могут признать недействительной и наложить арест на квартиру, формально принадлежащую уже новому собственнику, -  Информация о недвижимости такого рода доступна лишь судебным органам. Агентства, занимающиеся профессиональной проверкой часто сотрудничают с судебными органами для получения такого рода информации.

 

«Проверить, что на квартиру не наложен арест или  квартира не находится в залоге можно заказав выписку из Единого Государственного Реестра Прав в регистрационной палате. Сделать это может даже не собственник квартиры», - подсказывает К.Томилина из IntermarkSavills.

 

 

Сегодня при покупке квартиры существует огромное количество схем мошенничества. При их применении приобретенное покупателем право собственности, как правило, не страдает. Однако реально купленная квартира может значительно отличаться от того, что ожидалось. «Они могут быть связаны с классической подделкой правоустанавливающих документов на квартиру, наличием чужого паспорта, показом не той квартиры, которая продается и т.д. и т.п. 

 

«Классика жанра»  – это продажа не той квартиры, которая была изначально показана покупателю. Чаще всего это происходит, когда покупатель самостоятельно ведет сделку купли – продажи и производит расчеты по ней. В этом случае, рассказывает Нина Кузнецова из Traid In Realty, покупатель как максимум рискует оказаться владельцем «убитой» квартиры на 1-ом «хрущевки», заплатив за нее в 2-3- раза больше, чем она стоит на рынке. 

 

Не менее частый случай на рынке – взимание с покупателя «скрытой комиссии», то есть повышенной комиссии, фактически взятой со стоимости предмета сделки. Совет покупателям, по мнению генерального директора «РЕЛАЙТ-Недвижимость» Олега Самойлова, в данной ситуации может быть только один: следует как «Отче наш» усвоить, что любая сделка, совершенная с занижением в договоре реальной стоимости квартиры, создает высокие риски в первую очередь для покупателя. Более того, в случае расторжения сделки получить с продавца больше, чем указано в договоре, практически невозможно. 

 

 

Один нетипичный случай - рассказанный RealEstate.ru в CENTURY 21 - произошел с потенциальными покупателями квартиры в пос. Сосновка Одинцовского района Московской области. 

 

 Мать с дочерью приобрели двухкомнатную квартиру на имя дочери и прописались в ней вдвоем. Через 2 года дочь продала квартиру маме, однако помимо получения новых документов, дочь сохранила старые документы на свое имя. Пользуясь этим, она давала объявления о продаже квартиры, не намереваясь ее продавать. Покупатели, которые видели паспорт с пропиской, свидетельств о собственности,  наивно полагали, что перед ними истинный собственник и передавали большие суммы денег в виде предоплаты –  в итоге несколько потенциальных покупателей расстались с внушительными суммами.

 

Описанные выше риски – далеко не единственные препятствия, возможные на пути приобретения собственных квадратных метров. Единственный способ защиты от фальсификации и подлогов – заказывать профессиональную правовую экспертизу объекта. Причем в тех риелторской компании, в которых в работе которой ярко выражен акцент на безопасности сделок.