- Комментарии экспертов
Новая Москва привлекает покупателей жилья сравнительно низкими ценами, столичным статусом, перспективами развития социальной инфраструктуры и транспорта. Поэтому спрос в Новомосковском и Троицком округах высокий, да и предложений хватает: как только было объявлено о присоединении к Москве новых территорий, там начался строительный бум. Однако не все граждане жалуют квартиры в строящихся домах - для многих важно заселиться в собственный дом как можно скорее.
И в таких случаях выбирают вторичку, и вот «Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru» решил изучить вторичный рынок Новой Москвы.
Вторичное жилье Новомосковского и Троицкого округов до присоединения их территорий к столице не отличалось широким разнообразием и изобилием: «До 2012 года, когда объявили о Новой Москве, здесь был небольшой объем предложения в многоквартирных домах и предлагалось довольно низкокачественное жилье. Дело в том, что подмосковные постройки советского периода отличались от столичных: были серии, предназначенные для строительства в Москве, и серии для Подмосковья, которые так и назывались – подмосковными. Для них характерны маленькие площади, скромные условия и устаревшие планировки», - рассказывают в аналитическом центре компании «ИНКОМ-Недвижимость». Кроме того, на территории Новой Москвы сравнительно мало крупных населенных пунктов, и если в Коммунарке, Троицке и Щербинке еще было из чего выбрать, то объем жилья в остальных поселках и городах был очень ограниченным.
Однако как только стало известно о расширении Москвы, на присоединяемых землях началось активное строительство. В результате вырос не только первичный, но и вторичный рынок Новой Москвы – за счет «вчерашних» новостроек, которые были введены в эксплуатацию в течение последних нескольких лет. За счет этого выросло качество предложения. Сегодня, по данным руководителя департамента вторичной недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Светланы Бириной, в общей массе на территории Новой Москвы представлены предложения экономкласса и комфорткласса. К примеру в Московском в новом доме с отделкой серии П-44Т 1-комнатную квартиру (в собственности) можно приобрести в районе 5 млн рублей (есть перспектива метро, серия дома предполагает функциональную планировку, квартира уже с ремонтом).
Но пока говорить о том, что вторичный рынок Новой Москвы отличается в основном современными домами, очень рано. «На самом деле это большая, неоднородная территория, и пока она представлена разнообразным предложением», - утверждает Алексей Шленов, исполнительный директор «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости». Здесь есть и старые панельные пятиэтажки, и 9- и 12-этажные дома со старыми коммуникациями и подъездами в плачевном состоянии, и 17-этажные дома более свежих панельных серий, и современные объекты – квартиры в новых панелях и монолитно-кирпичных домах.
«В открытой продаже на вторичном рынке Новой Москвы находится 1766 квартир, из них 5,4% расположены в кирпичных домах с большой кухней, 2,8% - в кирпичных домах с малой кухней, 24,1% - в монолитных домах, 13% - в монолитно-кирпичных домах повышенной комфортности, 4% - в панельных домах с малой кухней, 17,7% - в типовых панельных домах, 22,8% квартир находятся в улучшенных панельных домах и 10,1% - в панельных и кирпичных хрущевках», - сообщает Андрей Банников, руководитель вторичного отделения компании «Азбука Жилья».
Примерно такую же картину представляют и специалисты компании «ИНКОМ-Недвижимость», по их данным, сегодня на вторичном рынке жилья Новой Москвы на панельные дома приходится 41,5% от всего объема предложений; на монолитные – 38,8%, на кирпичные – 17,2%, на блочные – 2,3%, на сталинские – 0,2%.
Таким образом, в Новой Москве предлагается широкий ассортимент вторички, но состав предложения зависит от конкретного района. Как утверждает Нина Кузнецова, учредитель компании Traid In Realty, более современный фонд вторичной недвижимости (в домах, построенных после 2000 г.) в большей мере присутствует в Коммунарке. Также подобных объектов сравнительно много в Щербинке, Троицке, Московском и других зонах, застраиваемых после 2012 года. Причем новое жилье вторичного рынка постепенно вытесняет старое. «В ближайшее время «вчерашние» новостройки вообще будут превалировать над старым жилым фондом, если, конечно, это уже не произошло», - полагает Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». Хотя, по данным аналитического центра компании «ИНКОМ-Недвижимость», переход объектов первичного рынка жилья на вторичный идет медленно.
Цены и спрос
В Новой Москве бОльшей популярностью у покупателей пользуются проекты на первичном рынке, поскольку цены на новостройки, отличающиеся комфортом, лучшей инфраструктурой и благоустроенной территорией, существенно ниже, даже на финальных стадиях строительства: «Сейчас застраивают целые микрорайоны комфорткласса, где стоимость квадратного метра составляет в среднем 85 тыс. руб.», - говорит Олеся Мандзяк, руководитель отдела элитной недвижимости компании Delta Estate. По данным Андрея Банникова («Азбука Жилья»), это в среднем на 12,8% дешевле, чем на вторичке. А по мнению Марии Литинецкой («Метриум Групп»), разница в цене между жильем на первичном и вторичном рынке составляет даже 15-20%.
Но если люди все-таки идут на вторичный рынок, они чаще выбирают более современные объекты, которые радуют и комфортными квартирами, и ухоженными подъездами, и зонами отдыха, и инфраструктурой: «Фокус покупателей постепенно смещается на «новую» вторичку – современные ЖК, возведенные максимум 10 лет назад. Наибольшим спросом пользуются новостройки, недавно вышедшие на вторичный рынок, а старый жилой фонд, то есть дома, построенные до начала 2000-х годов, пользуется все меньшей популярностью», - рассказывает Александр Бирюков, руководитель аналитического центра компании «Домус финанс». Как отмечает Алексей Шленов («МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости»), граждане предпочитают бюджетные проекты экономкласса и недорогие таунхаусы.
Если же говорить о географии наиболее востребованного вторичного жилья, то это города, расположенные в непосредственной близости от старой Москвы, не далее чем в 15 км от МКАД – собственно, они в основном и застраивались последние 3 года.
«Наиболее популярно жилье на территории Нового Бутова, Новых Ватутинок, Московского, Щербинки и т.п. А также отмечается стабильный спрос на недвижимость Троицка, несмотря на его удаленность от Москвы: неплохое транспортное сообщение со столицей компенсирует это расстояние», - утверждает Алексей Шленов («МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости»). «И очень востребованы квартиры в Щербинке. Например, особой популярностью из относительно нового и уже оформленного в собственность жилья пользуются квартиры в 17-этажных панельных домах на ул. Маршала Савицкого», - рассказывает Нина Кузнецова (Traid In Realty).
Однако на настоящий момент еще нельзя сказать, что цены в Новомосковском и Троицком округах всегда определяет спрос: «Говорить о четком структурировании рынка Новой Москвы пока рано, жесткого ценообразования в зависимости от места и современности дома нет, - утверждает Нина Кузнецова. - Цена квадратного метра старой и более современной вторички приблизительно одинаковая (хотя стоимость объектов, построенных в 2000-х гг., находится у верхней границы диапазона. – От ред.). А бюджет покупки получается разным, прежде всего, из-за разницы в площадях квартир. Так, в 5-этажном панельном доме 30-метровую однокомнатную квартиру можно купить за 3,5 млн руб., а во вчерашней новостройке таких цен и таких площадей уже не будет».
Скорее цены зависят от близости недвижимости к МКАД и развитости инфраструктуры того или иного проекта или населенного пункта: «Средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке жилья Новой Москвы сильно варьируется в зависимости от конкретной локации. Самые дорогие предложения традиционно представлены в городах и поселках, непосредственно прилегающих к МКАД. Речь, в частности, идет о Московском, Щербинке, поселке Коммунарка. «Квадрат» на вторичном рынке Московского в среднем стоит 103 569 руб., в Щербинке – 101 327 руб., в Коммунарке – 107 043 руб.», - утверждает Александр Бирюков («Домус финанс»). Но, правда, Нина Кузнецова (Traid In Realty) относит Щербинку к более дешевым городам Новой Москвы наравне с Ватутинками и Троицком, которые расположены дальше от МКАД. По ее данным, цены на вторичку Новой Москвы находятся в диапазоне 110 – 130 тыс. руб./кв. м, и при этом стоимость современной вторички приближается обычно к 130 тыс. руб./кв. м, а в удаленных от МКАД населенных пунктах есть предложения и по 90-100 тыс. руб./кв. м.
Аналогичные цифры называют и другие эксперты. Например, по данным Олеси Мандзяк (Delta Estate), средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке Новый Москвы составляет около 100 тыс. руб. Согласно оценке аналитического центра компании «ИНКОМ-Недвижимость», «квадрат» вторичной недвижимости в среднем стоит 106 тыс. руб. А Андрей Банников («Азбука Жилья») говорит о 101,2 тыс. руб./кв. м, причем в зависимости от количества комнат в марте 2014 г. цены на квадратный метр получились следующие:
- в 1-комнатных квартирах - 120,8 тыс. руб.;
- в 2-комнатных – 109,3 тыс. руб.;
- в 3-комнатных – 101,4 тыс. руб.;
- в многокомнатных – 92,8 тыс. руб.
И надо отметить, что в последнее время они практически стояли на месте. По данным Олеси Мандзяк (Delta Estate), за последние два года цены на вторичном рынке Новой Москвы увеличились всего на 2%. А в течение трех месяцев нынешнего года, как уверяет Андрей Банников («Азбука Жилья»), они вообще не менялись, колеблясь в пределах ±1%. Это следствие не такого уж активного интереса к вторичному жилью.
На фоне того, что в Новой Москве ведется активное строительство и спрос перераспределяется в пользу первички, планомерно снижаются цены на вторичные квартиры в «советских» домах, но вот во вчерашних новостройках цены, по прогнозам экспертов, обещают планомерно расти, но не резко: «На вторичном рынке недвижимости Новой Москвы цены с самого начала были высокими, особенно если сравнивать с ближайшим Подмосковьем, но транспортная доступность здесь, так же как и в ближайших областных районах, оставляет желать лучшего, поэтому взлета цен в ближайшее время не прогнозируется», - считает Олеся Мандзяк (Delta Estate).
Но вне зависимости от динамики цен практически каждый более-менее развитый город или район Новой Москвы в ближайшем будущем вряд ли сократит свой ассортимент предложения, остающийся довольно широким: «Например, в Щербинке можно приобрести и квартиры в старом фонде не самого высокого качества, скажем, однокомнатный вариант площадью 24,7 кв. м с кухней 4,5 кв. м, на втором этаже 3-этажного кирпичного дома, который стоит 3,9 млн руб., и объекты в современных домах. К примеру, пятикомнатную квартиру площадью 144 кв. м, с кухней 15,9 кв. м, в современном монолитно-кирпичном доме, выставленную на продажу за 16 млн руб.», - рассказывает Алексей Шленов («МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости»).
Вчерашние новостройки
Вчерашняя первичка, востребованная у покупателей, есть во многих районах Новой Москвы.
Один из ярких примеров таких объектов - ЖК «Град Московский» (7,5 км от МКАД по Киевскому шоссе). Этот проект находится рядом с подмосковным лесом, но помимо хорошей экологии обеспечивает новоселов еще и современной инфраструктурой. Здесь предусмотрены два детских сада на 440 мест, две школы, собственная поликлиника, физкультурно-оздоровительный комплекс с бассейном, два наземных гаража-автостоянки на 3100 машино-мест и один подземный гараж на 200 машино-мест, а на первых этажах каждого дома есть помещения для кафе, магазинов, фитнес-центров и различных объектов бытового обслуживания. «Данный проект уже завершен и квартиры там продаются по праву собственности от физических лиц, т.е. вторично. А средняя удельная цена предложения составляет:
- для однокомнатных квартир - 133,9 тыс. руб./кв. м;
- для 2-комнатных квартир – 119,3 тыс. руб./кв. м;
- для 3-комнатных – 113,4 тыс. руб./кв. м;
- для многокомнатных – 110,3 тыс. руб./ кв. м», - рассказывает Андрей Банников («Азбука Жилья»).
Еще один интересный пример вчерашней новостройки – ЖК «Прима-Парк», расположенный в живописном местечке Барыши города Щербинка в 6 км от МКАД по Варшавскому шоссе. Этот район, сформированный многосекционными корпусами переменной этажности и высотными монолитными домами башенного типа, окружен лесом и утопает в зелени, но тоже предлагает развитую инфраструктуру: детский сад на 140 мест, среднюю школу на 770 мест, торговый центр, полуподземный паркинг на 1005 машино-мест, спортивные и детские игровые площадки и службы быта на первых этажах жилых зданий. Здесь предлагаются 1-3-комнатные квартиры различных планировок площадью до 75 кв. м. И как сообщает Мария Литинецкая («Метриум Групп»), однушки от собственников можно купить по цене 4-5 млн руб.
По данным Марии Литинецкой, примерно такие же цены вторичного рынка можно найти и в микрорайоне «Солнцево-Парк» (9 км Боровского шоссе). Правда, этот проект из 25 корпусов пока не полностью достроен, но большая часть зданий (а именно корпуса 1 - 10, 16 – 26 и 26а) уже введена в эксплуатацию и активно предлагается на вторичке. На продажу выставлены 1-3-комнатные квартиры разных площадей и планировок.
«Солнцево-Парк» состоит из четырех жилых кварталов, представленных монолитно-кирпичными и панельными домами серий П-44Т, П-44К, 111-М, «КОПЭ-Парус» и «КОПЭ-Башня», высотой от 13 до 25 этажей. Проектом предусмотрена обширная инфраструктура: 3 детских дошкольных учреждения на 600 мест, 2 школы, поликлиника, стадион, скейт-парк, общественно-торговый центр, многоуровневый паркинг, спортивные и детские площадки, культурный центр с библиотекой, досуговыми клубами, кружками, театральной студией и концертным залом. А также запланировано строительство православного храма. Плюс в пешей досягаемости находится магазин оптово-розничной торговли Selgros, а немного дальше - Ледовый дворец, бассейн, ДЮСШ «Борец» и горнолыжный склон.
На вторичном рынке широко представлен и еще один практически достроенный проект - ЖК «Изумрудный». «Это комплекс малоэтажных домов, разместившийся на площади 20 га в 18 км от МКАД по Калужскому шоссе в городе Троицк. Здесь к продаже предлагаются 1-3-комнатные квартиры в 12 монолитно-кирпичных трехэтажных домах. Стоимость однокомнатных квартир - от 3,65 млн руб.; двухкомнатных - от 5,7 млн руб.; трехкомнатных - от 5,07 млн руб.», - рассказывает Юлиан Гутман, директор департамента новостроек «ИНКОМ-Недвижимость». Также реализуются коттеджи и таунхаусы.
Проект «Изумрудный» отличается единством стиля, круглосуточной охраной и неплохой инфраструктурой, включающей в себя торговый центр, детский сад, игровые площадки, парк с зонами отдыха, парковки и различные службы быта.
В общем, достойных предложений немало, но, конечно, надо понимать, что в объектах, только вчера предлагавшихся на первичном рынке, как правило, нет ремонта, так что тем, кто хочет отметить новоселье побыстрее, такие варианты все-таки не подойдут.
Резюме www.metrinfo.ru
Вторичный рынок Новой Москвы не так богат на предложения, как рынок новостроек, которые активно строятся на территории Новомосковского и Троицкого округов в течение последних 2-3 лет, да и большей популярностью здесь пользуется все-таки первичное жилье, так как выбор шире, а цены ниже. Но есть спрос и на вторичку, и если раньше этот сегмент был весьма узким и невзрачным и его представляли в основном не самые качественные дома, построенные в прошлом веке, то сегодня он пополняется вчерашними новостройками. Их в основном и выбирают покупатели, тем более что стоимость квадратного метра «новой» и «старой» вторички практически одинакова и зависит прежде всего от удаленности от МКАД. Но для тех, кто хочет сразу же оформить жилье в собственность и не ждать окончания ремонта, лучшим выбором становятся все-таки квартиры в более старых домах, например, построенных в 2000-х годах.
Источник: Ольга Агуреева, корреспондент MetrInfo.Ru.
