Договор дарения: как правильно оформить передачу квартиры

Дарственная на квартиру — один из популярных способов передачи условно наследуемого имущества родственникам. «РБК-Недвижимость» разбирается в нюансах

Договор дарения — популярный способ безвозмездной передачи условно наследуемого имущества между родственниками. Этот способ часто используется, так как дарственная проста в оформлении и безвозмездна.

Рассказываем, как правильно оформить передачу квартиры по договору дарения в 2024 году.

Когда можно дарить
Передать в дар недвижимость или ее часть можно в любое время. Но просто передать документы на квартиру нельзя — сделку нужно зарегистрировать в Росреестре. Некоторые пишут дарственную на родственников, но не регистрирует сделку — такой договор считается незаключенным. Если договор не заключен в письменной форме, он считается недействительным.

Безвозмездная сделка
Важно отметить, что дарственная является безвозмездной сделкой. Согласно закону, при наличии денежной составляющей в сделке или передаче иных прав или обязательств договор не признается дарением. Согласно Гражданскому кодексу1, такая сделка признается мнимой или притворной.

Как оформить договор
Договор дарения может быть оформлен в простой письменной и нотариальной форме. Если недвижимое имущество принадлежит единственному собственнику, то договор дарения не нужно заверять у нотариуса. Вы просто составляете его письменно, подписываете и идете в Росреестр. Нотариальная форма рекомендуется в случае, если договор заключается между лицами, не состоящими в родственных отношениях.

Заключение договора дарения
Договор дарения недвижимости заключается в письменной форме и должен содержать следующие пункты:

-желание дарителя безвозмездно передать квартиру, а одаряемого — принять его;
-дата и место заключения соглашения;
-имена сторон, их паспортные данные и адреса регистрации;
-точные сведения о квартире (адрес, площадь, кадастровый номер и технические характеристики);
-момент передачи права собственности;
-подписи сторон.
«Стороны готовят и подписывают в трех экземплярах договор (для себя и Росреестра). Если дарение оформляется в нотариальной форме, они это делают у нотариуса», — пояснил юрист адвокатского бюро Asterisk.

Как подарить квартиру несовершеннолетнему
Дарственная часто оформляется родственниками на несовершеннолетних детей. В этом случае для оформления договора дарения потребуется нотариус. Он также необходим для оформления дарственной для ограниченно недееспособного человека.

Дарение доли квартиры
Нотариальное заверение договора дарения также нужно в случае, если в дар передается только доля в квартире или если у квартиры несколько собственников и один из них дарит свою часть кому-то другому.

Требуется ли согласие на дарение доли квартиры
Если оформляется договор дарения квартиры, которая является совместно нажитым имуществом супругов, то в соответствии со ст. 35 Семейного кодекса требуется получение согласия супруга на сделку. Если же в квартире установлена долевая собственность, то даритель вправе подарить свою долю без получения согласия остальных собственников. Даритель как участник долевой собственности вправе по своему усмотрению подарить свою долю любому лицу без соблюдения правил, установленных для возмездных сделок. Например, при договоре купли-продажи действует преимущественное право покупки доли в соответствии со ст. 250 Гражданского кодекса.

Кому нельзя дарить
В ГК РФ2 есть запрет на заключение дарственной между коммерческими организациями, госслужащими и работниками отдельных организаций (медицинские, образовательные учреждения) в случае, если стоимость договора превышает 3 тыс. руб.

Сколько стоит оформление
При регистрации перехода права собственности на недвижимость потребуется оплатить госпошлину, которая составляет 2 тыс. руб., при дарении дома нужно будет дополнительно оплатить передачу земли (от 350 до 2 тыс. руб. в зависимости от назначения участка). Услуга выписки из домовой книги предоставляется бесплатно. За предоставление сведений из ЕГРН взимается плата в размере 300 руб.

Оформление договоров и соглашений об отчуждении недвижимого имущества (продажа, мена, дарение, отступное, внесение в уставный капитал и т. д., кроме договоров ренты и пожизненного содержания с иждивением) стоит 6 тыс. руб.

Налоги
В случае передачи в дар недвижимости близким родственникам сделка не облагается налогом. Если договор дарения оформляется не на родственников, то получатель должен будет заплатить за такой подарок 13% от его стоимости.

Законодательством также определены категории лиц, которые освобождаются от уплаты налога. К ним относятся родственники дарителя:

-супруг;
-братья и сестры (в том числе неполнородные);
-дети (в том числе усыновленные);
-родители;
-дедушки и бабушки;
-внуки.

Риски для дарителя
При оформлении договора дарения для дарителя есть риски, так как после регистрации договора даритель лишается всех прав на имущество. Договор заключается при жизни дарителя и часто подразумевает устные договоренности, что бывший собственник имеет право проживать в подаренной квартире. Нередко случается, что эти договоренности не соблюдаются, что приводит к безуспешным, в основном судебным, разбирательствам.

Можно ли оспорить дарственную
Договор дарения на квартиру может оспорить в суде как сам даритель, так и его родственники. Сделать это можно по общим основаниям, предусмотренным законом (§ 2 гл. 9 Гражданского кодекса), — при обмане, мнимости, кабальности сделки и т. д. Также есть специальные основания для отмены договора дарения (ст. 578 Гражданского кодекса). Например, когда:

-одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя;
-одаряемый совершил покушение на жизнь кого-либо из членов семьи дарителя или близких родственников;
-одаряемый умышленно причинил дарителю телесные повреждения;
-обращение одаряемого с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, создает угрозу ее безвозвратной утраты;
-в самом договоре дарения предусмотрено право дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого.

Срок исковой давности составляет один (если сделка оспоримая) или три (если ничтожная) года. Соответственно, оспорить дарение можно только в указанных выше случаях. Просто так отказаться от сделки и потребовать квартиру обратно у дарителя не получится, ведь он больше не собственник.

В свою очередь, одаряемый может в любой момент до передачи недвижимости отказаться от дарения в устной или письменной (если договор письменный) форме (ст. 573 Гражданского кодекса). Если передача квартиры уже состоялась, то отказаться от квартиры получится с помощью оформления нового договора (дарения, купли-продажи).

Источник: realty.rbc.ru