- Новости рынка
Второй квартал 2021 года стал рекордным по инвестиционному спросу на столичные новостройки массового сегмента с 2018 года, подсчитали для «РБК-Недвижимости» аналитики «Бест-Новострой». Рост числа инвесторов также отметили в компаниях ЦИАН, «Миэль», «Донстрой» и «Пионер».
Рассказываем, почему выросла доля квартирных инвесторов на столичном рынке, и сохранится ли их интерес после резкого роста цен на новостройки и изменений в программе льготной ипотеки.
Доля частных инвесторов в столичных новостройках массового сегмента в 2018 году, по данным «Бест-Новострой», составляла 20%, во втором квартале 2021 года — порядка 30-35%. До 2020 года показатель не поднимался выше 20%, в 2020-м, после запуска программы льготной ипотеки на новостройки, составил 21-25%. Эта оценка учитывает не только покупку двух и более квартир одним покупателем, но и сделки по покупке одного лота с целью сохранения средств, пояснили аналитики «Бест-Новострой».
Долю профессиональных инвесторов, заключающих оптовые сделки во втором квартале 2021 года, в «Бесте» оценивают в 2,5% (апрель и июнь 2021 года) — 3,5% (май 2021 года), или 218-251 сделка в месяц, эта статистика включает районы Старой и Новой Москвы. Показатель мая 2021-го по оптовым сделкам с новостройками — максимальный с апреля 2020 года, подчеркивает председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.
«Около 1,5 тыс. покупателей новостроек в месяц в 2020 году и 2-2,5 тыс. в 2021-м — это инвесторы, пришедшие на рынок именно за выгодными условиями, — говорит Ирина Доброхотова. — Если доля профессиональных инвесторов на рынке во втором квартале была не менее 2,5-3,5%, то доля частных — не менее 30-35%».
Управляющий директор сети офисов недвижимости «Миэль» Александр Москатов оценивает долю инвесторов в новостройках массового сегмента во втором квартале 2021-го в 30%. «Сегодня основная часть инвесторов на первичном рынке недвижимости — это физические лица. Это и обыватели, которые считают, что хранить деньги в квадратных метрах надежнее, и профессиональные инвесторы, для которых вложения — это уже бизнес. Они пользуются консалтинговыми услугами риелторов, изучают рынок. Как правило, такие инвесторы входят в новостройки примерно с циклом 6-8 месяцев, после чего выходят из проектов с фиксированной прибылью. Их доля не превышает 5% в общем объеме сделок с новостройками», — говорит эксперт.
В ЦИАН отдельно оценили для «РБК-Недвижимости» сделки по покупке одним человеком двух и более жилых помещений внутри одного жилого комплекса. По оценке компании, в 2020 году этот показатель находился на уровне 12-15%, при этом максимумы отмечались в мае 2020 года (15%) и ноябре-декабре 2020 года (14%). В 2021 году это 11%-13%.
«Однозначно связать динамику показателя с теми или иными рыночными трендами не всегда возможно, хотя последние локальные максимумы и были отмечены в мае-июне 2020 года (сразу после запуска льготной ипотеки) и в ноябре-декабре 2020 года (когда стало очевидно, что эта программа вызвала новый виток роста цен, фактически «обнуливший» выгоды от снижения сделок до покупателя)», — говорит руководитель Аналитического центра ЦИАН Алексей Попов.
Эксперт добавляет, что объем инвестиционных сделок включает и часть покупателей единственного жилья, но отследить такие сделки именно как спекулятивные можно только через последующие переуступки прав. «Доля таких сделок относительно невелика за всю историю наблюдений не превышала 4%, но показатель постепенно растет все последние месяцы. Если осенью прошлого года на них приходилось около 2%, то в мае-июне 2021 — почти 5%, — говорит Алексей Попов. — Говорить о доле тех, кто не собирается жить в покупаемой квартире, но не входит в две указанные выше группы, можно лишь оценочно. Девелоперы обычно проводят опросы о целях покупки квартир, но в интерпретации их результатов нужно всегда делать допущение, что планы человека после посещения офиса продаж могут измениться».
В компании «Донстрой» долю инвестиционных сделок в своих проектах в 2020 году оценили для «РБК-Недвижимости» в 17%, в 2021-м — в 20%. Больше всего сделок с целью последующей перепродажи и/или сдачи в аренду (28%) зафиксировано в ЖК «Остров». В «Сити-XXI век» долю инвесторов в своих проектах также оценивают в 20%.
В ГК «Пионер» говорят о 25-27% инвесторов в 2020 году и подтверждают показатель порядка трети сделок в 2021-м. «В первом полугодии 2021 года доля инвестиционных сделок увеличилась до 33% в среднем по проектам. Приток инвесторов обусловлен активным бронированием небольших квартир накануне старта продаж нового премиального жилого комплекса High LIFE, Летниковская. Здесь 70% лотов было приобретено с целью извлечения дохода. В то же время количество покупателей, желающих заработать на недвижимости, в ЖК LIFE-Варшавская не изменилось и составляет 25% (в первом полугодии 2020-го — 27%)», — говорит директор по продажам ГК «Пионер» Юрий Коган.
Новых инвестиционных рекордов, считает большинство опрошенных «РБК-Недвижимостью» экспертов, в 2021 году ждать не приходится — показатель уже пошел на спад. В мае, говорит Алексей Попов, доля сделок по покупке двух и более квартир в одном ЖК составила 11% — это минимальный показатель с начала 2020 года. «Последние месяцы инвестиционный спрос сокращается. Это связано с тем, что цены за последний год выросли на треть, что увеличило порог входа для инвесторов и снизило их уверенность, что цены могут вырасти еще выше. Еще одна причина — опережающими темпами дорожают именно новинки рынка, что еще больше снижает набор инвестиционных идей», — говорит эксперт.
«В апреле-мае активность инвесторов была на 25-30% ниже, чем в ноябре-декабре 2020-го — во многом это связано с резким ростом цен на недвижимость, — говорит руководитель департамента консалтинга и аналитики «НДВ Супермаркет Недвижимости» Сергей Ковров. — Не последнюю роль в этом сыграло и сокращение количества предложения интересных лотов под инвестирование, а львиная доля инвестиций (свыше 70%, согласно нашим данным по продажам) приходится на малогабаритные квартиры (студии) и коммерческие помещения на первых этажах».
В июле на рынке новостроек наблюдается явное охлаждение инвестиционного спроса, говорит и Александр Москатов. «Пока рано делать окончательные выводы — спад спроса может быть обусловлен сезонностью и даже связан с пиковыми показателями жары, — говорит эксперт, — Но, полагаю, часть инвесторов ценовая коррекция «отрежет». Пока трудно оценить, как изменение условий госпрограммы сказалось на инвестиционном спросе, но можно уверенно сказать, что перетекания инвестиционного спроса с первичного рынка, оставшегося без льготной ипотеки, на вторичный не произойдет. Если первичка не будет расти, инвесторы начнут уходить с рынка новостроек».
В первом полугодии 2021 года был зафиксирован максимальный интерес инвесторов к участкам под строительство жилья в России. За полгода в этот сектор рынка коммерческой недвижимости вложили 117 млрд руб. — это абсолютный рекорд за всю историю подобной статистики и на 21% больше, чем за весь 2020 год.
Источник: www.rbc.ru
