- Комментарии экспертов
За последние годы Московская область превратилась в своеобразную столицу коттеджных поселков. По числу проектов, и завершенных, и еще строящихся - а их больше 500, - она с большим опережением превосходит другие регионы. Однако далеко не все коттеджные поселки пользуются успехом у покупателей. Почему спрос обходит эти объекты стороной, что не нравится людям – цены, месторасположение, архитектура?
«Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru» решил рассказать о том, какие причины не способствуют популярности коттеджных поселков, а какие – наоборот, стимулируют продажи.
Цифры настораживают
Рынок загородной недвижимости Подмосковья действительно обширный: продавцам есть что предложить клиентам, а у последних вроде бы имеется богатый выбор. Но, судя по данным аналитиков, хорошо идут продажи далеко не во всех представленных на рынке коттеджных поселках. Исследование «Корпорации ИНКОМ» говорит о том, что по итогам 2011 года продажи отсутствовали в 57% (332 объекта) от общего числа экспонирующихся на рынке (585), в 33% (193) было менее 5 продаж в год. Самый положительный результат - от 6 до 14 продаж зафиксировано только в 9%, то есть в 50 поселках. Более высокие продажи домовладений демонстрировали единичные проекты.
Что же случилось? Первое, что приходит в голову, – на рынке загородной недвижимости Подмосковья наступил застой. Отчасти такой диагноз подтверждают игроки рынка: по мнению Светланы Кондачковой, управляющего партнера Traid In Realty, с осени 2008 года рынок загородной недвижимости до сих пор не оправился.
Впрочем, многие эксперты предлагают рассматривать ситуацию в другом ракурсе. С точки зрения Тимура Сайфутдинова, управляющего директора департамента жилой недвижимости компании Blackwood, застоем можно охарактеризовать только продажи неликвидных объектов и проектов. «Такое впечатление может складываться из-за того, что на рынке присутствует большое количество проблемных объектов, в которых продажи идут очень плохо», - соглашается Сергей Чебатков, руководитель отдела маркетинга, холдинг «Лион Групп». Наталья Картавцева, заместитель генерального директора по продажам ОАО «ОПИН», отмечает, что существуют загородные проекты, развивающиеся по принципу пирамиды, когда строительство инфраструктуры, дорог и прочих объектов ведется на деньги от продажи объектов. Если процесс не прерывается, деньги от продаж регулярно поступают и используются для строительства, то проект развивается равномерно. Но если происходит сезонный спад или разгорается кризис, финансирование стройки останавливается, само строительство замирает, и это лавинообразно ведет за собой снижение темпов продаж.
«Покупатели это все замечают, за поселком устанавливается дурная слава, - говорит Михаил Кондырев, управляющий партнер компании «33 Поселка». - Как правило, собственники таких поселков купили дорогую землю, еще до кризиса. Даже когда цены снижались, чтобы минимизировать финансовые потери, их владельцы отказывались уменьшать стоимость участков. В результате собственники живут в недостроенном поселке, средств на проведение коммуникаций у застройщиков нет - непонятно, когда они появятся и что ждет этот проект в будущем».
Причины низкого спроса
Отсутствие или слабая динамика продаж имеет свои причины. Кроме глобальных финансовых причин, которые затронули интересы большинства застройщиков в кризис, есть и более локальные. Сергей Чебатков («Лион Групп») считает, что чаще всего причины низкого спроса надо искать в качестве работы девелопера и неэффективном менеджменте. Как правило, продажи плохо идут в поселках, где есть проблемы с финансированием проекта, продвижением, с исходно-разрешительной документацией или отсутствием согласованного генплана, динамики строительства. «Мы продаем земельные участки в Чеховских дачах существенно дороже, чем у наших конкурентов, и это возможно благодаря тому, что наш проект демонстрирует постоянное развитие, покупателям очевидно, что работы в поселке активно ведутся», - говорит эксперт.
Светлана Кондачкова (Traid In Realty) добавила, что причиной неуспеха могут стать невыполняемые обещания по прокладке коммуникаций, нормальных подъездных путей, въездной группы на этапе строительства поселка, а также неправильное соотношение площадей участка и дома.
По словам Натальи Семеновой, генерального директора ООО «СКМ Риэлти» (холдинг «СКМ Групп»), плохо идут продажи, если коттеджный поселок находится за пределами транспортной доступности, в нем неразвитая инфраструктура, так как девелоперы рассчитывали на внешние объекты, которые не всегда удобно расположены.
Имеет значение и то, какие материалы использует застройщик для возведения домов. «Дома из сэндвич-панелей не очень хорошо находят своих покупателей», - говорит Алексей Гусев, коммерческий директор компании «Загородный проект». А Юрий Рожин, начальник аналитического отдела компании Kaskad Family, замечает, что многие клиенты приезжают смотреть дома уже подготовленными, знающими тонкости и все чаще доверяют форумам и мнениям других людей, чем девелоперам и строительным компаниям.
Цена и спрос
Цена предложения – это базовый параметр, на который ориентируются покупатели. А несоответствие соотношения «цена - качество» - одна из основных причин, которая может не только затормозить, но и остановить продажи. «Поэтому в период с 2008 - 2009 года для того, чтобы уменьшить бюджеты покупки, застройщики шли на существенные изменения проектов: уменьшение площадей участков и домов», - говорит Светлана Кондачкова (Traid In Realty).
Если проект находится «не в рынке» – можно считать его провальным, уверен Юрий Рожин (Kaskad Family). Как рассказал эксперт, сегодняшние клиенты приходят с целой таблицей, где выписаны все проекты, которыми они интересовались. Таблицы пестрят плюсами и минусами напротив каждого проекта, а самыми жирными значками отмечаются цены. Сравнивая поселки между собой, потребители объективно оценивают рынок. «И лишь 15% клиентов готовы переплачивать за видовые характеристики проекта только потому, что это место им очень понравилось или же к нему удобно добираться», - отмечает Юрий Рожин.
Чтобы изменить все к лучшему
Большинство экспертов считают, что на рынке много проектов, продажи в которых можно ускорить и даже реанимировать. Один из применяемых механизмов – это реконцепция проекта, в результате которой меняются площади домов и участков, добавляются или, наоборот, убираются объекты инфраструктуры. «Благодаря реконцепции, основанной на исследовании рынка, можно сдвинуть проект с мертвой точки», - утверждает Юрий Рожин (Kaskad Family). Один из примеров - поселок Онегино (25 км от МКАД по Новорижскому шоссе), где поменялся собственник, началось активное строительство, появилась собственность на землю, провели сети и снизили цену. Хороший пример рестарта продаж - это поселок Апрелевка-Парк (ранее Золотая долина, 27 км от МКАД по Киевскому шоссе). Коттеджи в этом поселке превратились в маленькие и недорогие таунхаусы, и проект успешно начал продаваться после двух лет вялых продаж, добавляет Алексей Гусев («Загородный проект»).
На рынке все чаще появляются проекты смешанной застройки. «Например, наша компания, «СКМ Риэлти», предлагает объекты в коттеджном поселке Малаховское озеро, рассчитанные как на премиальный сегмент (коттеджи от 490 кв.м), так и на эконом (таунхаусы небольших метражей - от 158 кв.м), - рассказывает Наталья Семенова, генеральный директор ООО «СКМ Риэлти» (холдинг «СКМ Групп»). - Мы охватываем более широкий сегмент, тем самым увеличивая спрос».
По мнению Светланы Кондачковой (Traid In Realty), чтобы стимулировать продажи, застройщикам прежде всего надо прекратить «продавать воздух» (бумажные проекты, несуществующие коммуникации). Необходимо еще создать визуализацию объекта в период строительства поселка: привести в порядок подъездные пути; обозначить внутрипоселковые подъездные пути или создать панорамную площадку в офисе продаж; привести в порядок исходно-разрешительную, правоустанавливающую и договорную базу; пересмотреть ценовую политику. «А также организовать грамотное продвижение проекта», - добавляет Сергей Чебатков («Лион Групп»).
Приманки для покупателя: инфраструктура, ипотека, готовность, цена
В настоящее время на рынке загородной недвижимости в числе успешных проектов есть и такие, которые изначально показали хорошие продажи. Как отмечает Наталья Семенова («СКМ Риэлти»), обычно подобные успешные поселки находятся в комплексно развивающемся районе с хорошей инфраструктурой, полным объемом коммуникаций и высокой степенью готовности.
Ипотека играет очень важную роль в успехе проекта, т.к. наличие собственных кредитных линий означает стабильность застройщика. Наталья Картавцева («ОПИН») рассказала, что в 2011 году компания «ОПИН» продала 310 объектов, расположенных в поселках Пестово, Павлово, Мартемьяново, на сумму 150 млн долларов. «Для наших объектов разработаны индивидуальные ипотечные программы в нескольких ведущих банках, а поселок Павлово вошел в программу АИЖК», - отмечает эксперт.
По словам Сергея Чебаткова («Лион Групп»), в поселках с участками без подряда наиболее востребованные параметры – это наличие коммуникаций, в т.ч. природного газа, минимум инфраструктуры, хорошее расположение (наличие водоема, леса), транспортная доступность. Ценовой диапазон сильно зависит от удаленности от МКАД. Эксперт отметил, что «в сегменте 40-60 км от МКАД наиболее востребованы участки стоимостью 100-120 тыс. руб. за сотку, однако покупатели готовы платить больше за участок в готовом поселке с подведенными коммуникациями.
Исследования, проведенные компанией «ИНКОМ-Недвижимость», показали, что в числе инвестиционно привлекательных проектов большинство поселков экономкласса с предложениями квартир в малоэтажных домах, секций в таунхаусах и участков без подряда. В двадцатку лучших предложений попали поселки с застройкой коттеджами и таунхаусами – Летово-парк (7 км от МКАД по Киевскому шоссе), Красково-парк (9 км от МКАД по Новорязанскому шоссе), Полесье (18 км от МКАД по Минскому шоссе), Красные пруды (28 км от МКАД по Каширскому шоссе) и др. Из поселков, предлагающих участки без подряда, аналитики выделили Лосиный парк-2 (15 км по Ярославскому шоссе),«Капитолий (22 км от МКАД по Киевскому шоссе), Новая Москва (25 км от МКАД по Калужскому шоссе) и другие. Важная «деталь», которая объединяет названные поселки - невысокая цена. Стоимость таунхаусов начинается от 3,5 млн руб., участков без подряда – от 1,3 млн.
Время скидок и уступок
Сложившаяся ситуация на загородном рынке, когда предложение существенно превышает спрос, выгодна для покупателей. С одной стороны, у них есть широкий выбор, с другой – можно купить загородное жилье по более низкой цене. «Ни один девелопер сегодня на 100% не уверен в завтрашнем дне, - говорит Наталья Картавцева («ОПИН»), - поэтому многие идут на уступки, скидки, дают покупателям дополнительные опции – подключение газа, оформление в собственность, оформление котельной и т.д. При этом никто сегодня не ограничивает себя определенным количеством сделок и не придерживает часть объектов, ожидая повышения, все действуют по принципу - чем больше продаж, тем лучше».
«Застройщики поселков, которые не выделяются среди общей массы, готовы идти на скидки и длительные рассрочки», - говорит Михаил Кондырев («33 Поселка»).
Впрочем, даже в такой ситуации Алексей Гусев («Загородный проект») советует не покупать жилье в проекте, который медленно продается, т.к. есть риск либо получить дом значительно позже положенного срока, либо не получить вообще. А Юрий Рожин (Kaskad Family) рекомендует узнавать историю компании, а также ее уже реализованные проекты. «Только так можно не беспокоиться за вложенные средства», - подчеркивает эксперт.
Источник: Людмила Чичерова, корреспондент журнала metrinfo.ru.
